서울 전세 주택 실거주 인정 기간과 2년 요건 충족 방법 완벽 가이드 (2025년 최신)

서울 전세 주택 실거주 인정 기간과 2년 요건 충족 방법 완벽 가이드 (2025년 최신)

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1. 실거주 인정 개념과 관련 규정

• ‘실거주’는 주택 월세 또는 전세 계약 기간 동안 거주자가 실제로 해당 주택에서 거주한 기간을 의미하며, 무주택 기간 산정, 청약 가점, 주택담보대출 및 정책 혜택 산정에 중요한 영향이 있습니다.
• 서울시 및 국토교통부 기준에서는 실거주 기간 산정 시 계약서상 임대차 기간뿐 아니라 실제 거주 여부가 중점적으로 평가됩니다.
• 특히, 연속 거주 기간이 중요하며, 계약 갱신청구권 사용으로 계약 연장 시점부터는 추가 거주 기간으로 인정받게 됩니다.

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2. 제시하신 전세 계약 현황 정리

• 2018.02.21~2020.02.20: A 전세 계약 (계약 만료 전 2020.01.31 매매 완료)
• 2020.02.21~2021.02.07: A 주택 전세 계약 (1년)
• 2021.02.08~2023.02.27: B 전세 계약 (3.6억+월40만, 약 2년)
• 2023.02.28~2025.02.27: C 전세 계약 (3.5억)
• 2025.02.28~2027.02.27: C 계약 갱신청구권 사용, 5% 인상

계약이 지속되며 대부분 연속 거주한 것으로 파악되나, 알맞은 실거주 평가에는 실제 거주 여부 확인이 필수입니다.

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3. 실거주 1년 인정 여부 및 2년 충족 조건

• 물리적 실거주 여부가 핵심으로, 계약서만 있으면 자동 인정되지 않으며 실제 주소지 전입 신고가 되어 있어야 합니다.
• 일반적으로 1년 단위로 실거주 인정 가능하나, 2년 연속 실거주 요건은 실제 거주가 계속되어야 산정됩니다.
• 상기 계약 기간이 끊기지 않고, 실제 거주 및 전입 신고가 유지되면 2년 실거주 인정 가능합니다.
• 갱신청구권 사용 시 계약은 자동 연장되고, 실거주 기간도 해당 기간까지 포함됩니다.

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4. 거주 확인 및 향후 계획

• 이미 전입신고가 계약 개시일부터 현재까지 끊김없이 유지되고 있어야 실거주 2년 충족으로 인정 가능
• 만약 실거주 기간이 1년 미만이라면, 해당 주택에서 2년 이상 실제 거주를 추천 (최소 2년 이상 전입신고 필수)
• 중간 거주 이탈이나 전입신고 미신고 시 실거주 기간 인정이 제한될 수 있음

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5. 실거주 인정 증빙 자료

• 주민등록초본 및 가족관계증명서 (주소, 시간 포함)
• 임대차 계약서 및 갱신 계약서 사본
• 공과금 납부 내역, 관리비 납부 증명서
• 기타 실제 거주 증빙 상세자료 (예: 학교, 직장, 우편물 수령증 등)

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6. 요약

내용설명

실거주 최대 인정 기간	연속 전입신고+실제 거주 시 2년 이상 가능
계약 갱신청구권 사용 시 인정	계약 만료 후 갱신청구권 행사 기간 거주 포함
전입신고 필수 여부	실거주 인정에 절대 필수, 미신고 시 기간 인정 불가
실거주 2년 미달 시 대처 방법	현재 주택에서 연속 거주 지속 및 전입신고 유지, 필요 시 보완 자료 준비

 

7. 결론

서울 은평구 소재 전세 주택에서 연속 계약 및 갱신청구권 사용으로 충분히 2년 실거주 조건을 충족할 수 있지만, 가장 중요한 것은 계약서상의 기간뿐 아니라 실제 ‘전입신고’를 포함한 거주 실태입니다.
현재 1년만 실거주 인정된 경우, 이후 2년까지 연장하려면 주택에서 끊김없이 실제 거주하고 전입신고를 유지해야 하며, 증빙에 필요한 각종 자료를 준비하는 것이 권장됩니다.