상생임대인 특례로 ‘실거주 없이’ 1주택 비과세 가능? — 핵심만 콕 집은 정리

상생임대인 특례로 ‘실거주 없이’ 1주택 비과세 가능? — 핵심만 콕 집은 정리

한 줄 결론

질문에 주신 사실관계(2017년 조정대상지역 취득, 실거주 없이 임대 유지 → 2021년 12월 전세계약, 이후 임대료 미인상·묵시적 갱신, 2025년 12월 매도 예정)라면, 상생임대인(상생임대주택) 특례 요건을 충족하는 전제에서 2년 거주 없이 1세대 1주택 비과세 적용 가능성이 큽니다. 관건은 임대료 인상률 5% 이내와 상생계약 2년 이상 유지, 해당 기간 내 체결·양도 요건을 깔끔히 맞추는 것입니다.

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필수 요건 체크리스트(✓/✗)

1. 직전 임대차계약 1년 6개월 이상 유지
   • 상생계약 직전에 존재했던 “직전 계약”이 최소 18개월 이상이어야 합니다.
2. 상생임대차계약 = 직전 대비 임대료 5% 이내 증가(또는 동결)
   • 전세↔월세 전환 시에도 환산해 5% 이내를 지켜야 합니다.
3. 상생임대차계약 2년 이상 실임대 유지
   • 동일 임차인 기준 2년 유지가 원칙. 중간 퇴거 등 특수 상황은 합산 인정 요건을 별도로 확인하세요.
4. 체결·양도 시기 요건 충족
   • 질문에 적어주신 기간(상생계약 체결·유지, 양도 시한)을 벗어나지 않는지 재확인하세요.
5. 증빙 완비
   • 직전·상생 임대차계약서 원본, 임대료 변동 내역(계좌이체 내역), 묵시적 갱신 사실, 임대기간 표, 신분·세대확인 서류 등을 모두 보관합니다.

묵시적 갱신 인정 포인트: 직전 계약이 만료된 뒤 임대료·조건 변동 없이 묵시적으로 연장된 기간은 직전 임대기간에 합산해 보는 실무가 일반적입니다. 다만 문서·입금내역 등으로 “조건 유지”를 입증해 두세요.

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사례에 바로 대입해 보기

• 임대료 인상률: 2021.12 전세계약 이후 미인상이라면 5% 이내 요건 충족.
• 2년 유지: 2023.12로 2년 경과, 2025.12 매도까지 기간 충족.
• 직전 계약 18개월: 2017년부터 임대해 오셨다면 통상 충족되었을 가능성이 높습니다(정확한 계약서 확인).
• 체결·양도 기한: 질문에 기재하신 기간 안에 상생계약 체결·유지 및 매도가 이루어지는지 마지막으로 캘린더로 점검하세요.
  → 위 네 가지가 명확히 맞으면 실거주 없이 비과세 적용 가능성 높음.

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고가주택·장기보유특별공제(장특공)까지 고려

• 양도가액 12억 초과면 전액 비과세가 아닌 초과분 과세가 발생합니다.
• 상생임대주택 특례를 충족하면, 거주 요건 없이도 보유연차 기준 장특공(최대 40%) 적용이 가능해 고가주택 과세분을 유의미하게 경감할 수 있습니다.
• 반대로 12억 이하라면 비과세 범위 내라 장특공이 실질 과세액에 영향을 주지 않을 수 있습니다.

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자주 틀리는 포인트 5가지

1. 체결일 착오: “2021년 12월”이라고만 기억하고 구체적 일자를 놓치는 경우가 많습니다. 요건상 일자가 매우 중요합니다.
2. 중간 인상 5% 초과: 중간에 소폭 올렸더라도 환산하면 5% 초과가 될 수 있습니다. 계산표를 남기세요.
3. 2년 미만 유지: 상생계약 2년을 못 채우면 특례 불가. 임차인 변경 시 합산 인정 요건(사유·기간·연속성) 점검 필요.
4. 증빙 누락: 계약서 원본, 임대료 이체내역, 묵시적 갱신 증빙이 없으면 사후에 입증이 어렵습니다.
5. 세대요건 간과: 비과세는 어디까지나 1세대 1주택이 전제입니다. 배우자·직계가족 보유 주택, 분양권·입주권 보유 여부를 함께 확인하세요.

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실무 진행 순서(추천)

1. 문서 점검: 직전·상생 계약서, 변동 내역, 묵시적 갱신 사실, 임대기간표 정리
2. 요건 체크: 5% 이내, 2년 유지, 체결·양도 기한, 1세대 1주택 충족 여부
3. 캘린더 고정: 매도 예정일을 요건 충족일 + 안전 마진으로 설정
4. 가액 시뮬레이션: 예상 양도가액이 12억을 넘을지 사전 검토(협상·옵션 분리 등도 함께 검토)
5. 신고 준비: 특례 적용 관련 서류 묶음(계약서·이체내역·요건표·가족관계·주민등록), 필요경비 영수증 정리
6. 사전 점검: 홈택스 모의계산으로 1차 확인 → 세무전문가에게 최종 검토

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요약 정리

• 핵심 요건만 지키면 상생임대인 특례를 통해 2년 거주 없이 1주택 비과세가 가능합니다.
• 질문 사례는 요건 충족 가능성이 높아 보이며, 문서·일자·증빙만 명확하면 2025년 12월 매도 전략이 유효합니다.
• 12억 초과가 전망되면 장특공 효과까지 감안해 매도 타이밍·가액을 조정하세요.
• 마지막으로, 체결일·증가율·기간은 숫자 하나로 결론이 뒤바뀔 수 있으니 서류로 확정해 두는 것이 안전합니다.