신혼부부 생애첫주택구매자금대출, 가족(동생) 명의 집 매수와 70% 대출 가능성 – 실전 가이드

신혼부부 생애첫주택구매자금대출, 가족(동생) 명의 집 매수와 70% 대출 가능성 – 실전 가이드

신혼부부가 '생애 첫 주택구매자금대출'을 통해 집을 사려 하는데, 이 집이 친동생의 명의로 되어 있을 경우 실질적으로 대출 승인이 가능한지, 매매가격 4억2천만 원 기준 70%까지 가능한지, 그리고 실거주 및 전세세입자 전세금 반환 문제까지 복합적으로 고민하는 분들이 많습니다.
이번 글에서는 생애첫주택구매대출의 가족 간 매매 요건, 친동생 명의 집 매수 시 주의점, 대출 한도, 전세금 반환과 실거주 요건 등 2025년 최신 정책과 심사 기준을 바탕으로, 실제 심사 시 유의할 점과 실무 대응법을 안내합니다.

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1. 생애첫주택구매자금대출, 가족(혈족) 간 거래 인정 여부

• **생애첫주택구매자금대출(디딤돌/버팀목 포함)**의 가장 중요한 요건 중 하나는 ‘실거래 증빙’과 ‘특수관계인 매매 제한’입니다.
• 대부분의 시중은행 정책과 주택도시기금(정부 정책)에서는 직계존비속(부모–자녀, 조부모–손자녀 등) 간 매매는 원칙적으로 대출 불가
• 형제자매(친동생 포함)와의 매매는 원칙적으로 금지하지 않습니다. 즉, ‘직계 아닌 방계혈족’의 경우 실거래 요건 및 자금 흐름 명확성만 입증되면 대출 심사가 가능합니다.
• 단, 실제 매매 계약서와 매매대금 이체, 세금 신고, 거래의 실질성이 명확하게 입증되어야 하며, 허위/위장 매매(명의 이전만을 위한 거래)는 심사에서 거부될 수 있습니다.

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2. 매매대금 4억2천 기준, 대출 한도 70% 지급 가능성

• 대출 한도(통상 70%)는 매매가와 대출 심사 결과(소득, 신용, 부채 등)에 따라 달라집니다.
• 4억2천만 원 매매가의 70%는 약 2억9,400만 원 수준
• 실제 대출 한도는 아래 기준에 따라 변동:
  • 당해 지역(조정, 규제, 비규제 등) 및 LTV(담보인정비율) 정책
  • 부부 합산 연 소득, 기존 부채(DTI, DSR), 신혼부부 특례 적용 여부
  • 실거주 요건(대출 후 1개월 내 전입 등) 충족 여부
• 일반적으로 생애최초, 신혼부부, 무주택 요건을 모두 갖추고, 실거주 예정이면 투기/조정지역 아니라면 70% 전후까지 가능
• 단, 심사 과정에서 특수관계인 거래 서류 보완을 반복 요구받을 수 있음

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3. 친동생 집 매매 시 실전 주의사항

• 매매계약서, 등기, 세금(양도소득세, 취득세) 등 모든 거래를 적법하게 진행
• 전세세입자 반환(대환) 대출 관련 서류 및 자금 흐름 명확화(세부 내역 기재, 거래증명, 이체내역 보관 필수)
• 특수관계(동생) 간 거래는 통상 추가 자료 제출 요구와 실거래 조사항목이 많으므로, 허위매매(명의변경 목적) 등으로 오인되지 않도록 실거래 금액, 금융 흐름, 이전 계약 관계 증명(전세만료 내역 등) 준비

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4. 실거주 전입, 전세 세입자 반환 관련 사항

• 대출 승인 후 반드시 전입신고(실거주) 요건 충족 필요
• 전세 임차인이 빠질 때까지 잔금 및 소유권 이전 타이밍, 대출 실행일 미리 협의
• 세입자 전세금 반환용 자금(대환) 필요 시, 은행과 대출실행 및 소유권이전·잔금 스케줄 조율 필수
• 단, 부모님 명의 집 담보대출과 별개로, 본인 명의 집이므로 이중 문제는 없음

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5. 결론

• 친동생(형제자매) 명의 집을 생애첫주택구매자금대출로 구입하는 것은 당사자가 무주택이고 실거래 증명·실거주 요건을 충족한다면 허용됩니다. 부모님(직계존비속)과는 달리 대출 자체가 불가하진 않습니다.
• 매매가 4억2천의 70%인 2억9천만 원 대출 가능 여부는 신혼부부 특례, 무주택, 소득기준 충족, 지역 LTV 요건 충족 시 충분히 기대할 수 있습니다.
• 다만 심사 과정에서 방계혈족(형제) 간 거래임을 투명하게 증빙하고, 자금 흐름, 실거주, 세입자 반환 자료 등 철저히 준비해야 하며, 은행 및 주택금융공사 상담 권장합니다.