여자친구 어머니 아파트 전세 계약 시 시세 차이, 전세자금대출 명의, 계약금, 부동산 계약서 작성 및 대출 관련 궁금증 종합 안내

여자친구 어머니 아파트 전세 계약 시 시세 차이, 전세자금대출 명의, 계약금, 부동산 계약서 작성 및 대출 관련 궁금증 종합 안내

내년 11월 결혼을 앞두고 여자친구 어머니와 살고 있는 아파트에서 신혼생활을 시작하려는 경우, 전세 시세와 실제 계약금액 차이, 전세자금대출 명의 문제, 계약서 작성 방법, 전세대출 시 어머니께 잔금 지급 여부 등 복합적인 문의가 많습니다. 

1. 전세 시세 대비 얼만큼 시세 차이가 허용될까?

가족 간 전세계약이라도 시세 대비 너무 높은 할인이나 터무니없는 저가는 증여세 대상이 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.
세무 전문가와 부동산 공인중개사에 따르면, 일반적으로 시세의 약 70% 이상이면 비교적 무난하며, 30% 이상 차이 시 증여로 간주될 위험이 있습니다.
여기서 무상 임대나 극단적으로 낮은 전세가는 세법상 증여세 추징 사유가 될 수 있기 때문에 계약 시 시세 참고는 필수입니다.

2. 전세자금대출 명의 및 대출 가능 여부

• 신혼부부 전세자금대출은 통상 무주택 세대주 명의로 받습니다. 여자친구 명의가 아닌 본인 명의로 대출 신청 가능하며, 가족관계증명서를 요청하는 경우도 있습니다.
• 부모 명의 아파트에 자녀가 세입자로 들어가면서 대출을 받는 것은 보통 제한되며, 은행마다 심사 기준이 다르므로 사전 상담 필수입니다.
• 대출 시 가족 간 거래라도 계약서 작성, 계약금 납입 영수증 등 서류 제출이 요구되며, 보증금의 최소 5%를 계약금으로 지불해야 하는 관례가 있습니다.

3. 계약금 비율과 계약서 작성 방법

• 계약금은 법적으로 정해진 비율 없으나, 일반적으로 전세 보증금의 5~10% 수준이 많습니다.
• 계약서 작성은 부동산 중개업소를 통한 것이 일반적이지만, 가족 간이라도 직접 작성할 수 있으며 인터넷에서 표준 임대차계약서 양식 다운로드해 활용 가능합니다.
• 다만, 계약서에는 반드시 정확한 임대인 성명, 소유권 확인, 확정일자 등 명시해 추후 법적 보호 받는 것이 중요합니다.

4. 잔금 지급과 대출금 관리

• 전세자금대출은 대출 승인 받은 금액 내에서 집주인(어머니)에게 지급하므로, 나머지 잔금은 별도 준비해야 합니다.
• 은행은 계약서, 계약금 영수증, 임대인 확인 서류 등을 철저 검토하며, 계약금과 잔금 지급 내역 증빙서를 요구할 수 있어 투명한 거래 기록이 필수입니다.
• 일부 경우 전세자금대출 상담 시 임대인 가족관계 증빙을 요구하는 곳도 있으므로 대출 전 준비가 좋습니다.

5. 결론 및 조언

• 가족 간 직접 계약은 시세에 크게 못 미쳐 증여세 대상이 되지 않도록 주의, 대략 시세의 70% 이상 권장
• 본인 명의로 전세대출 받고 계약금 5% 이상 납부해야 하며, 계약서 작성은 부동산 이용이 안전하지만, 직접 작성 시에도 법적 효력 보장 가능
• 잔금은 별도 마련해야 하고 대출받을 때 은행 요구서류 완비 필요
• 사전에 부동산 중개사, 은행 상담을 통해 절차 및 요건을 세밀히 확인하는 것이 가장 안전