오피스텔 임대차 ‘양도·양수 특약’ 중 분쟁 대응 가이드
— 연락두절, 월세 미납, 잠수로 계약 이행이 막혔을 때
아래 내용은 오피스텔 임대차에서 임차권을 양도·양수한 뒤, 양수인이 잠수/미납으로 문제가 생긴 상황을 전제로 한 실무형 체크리스트입니다. 핵심은 누가 현재 임차인(대항력 보유자)인지, 임대인의 승낙 및 면책특약 존재 여부, 선수금(보증금 일부) 정산 약정입니다.
1) 법리 요약: “누가 임대인에게 임차인인가?”
- **보증금 반환 의무(・권리)**는 원칙적으로 현재 임차인 지위에 귀속됩니다.
- 임차권 양수인이 ‘대항력’을 갖추면(오피스텔 주거용: 전입신고+점유, 업무용: 사업자등록+점유) 임대인에 대해 직접 권리·의무를 주장할 수 있습니다.
- 대항력이 없거나 임대인 승낙이 불분명하면, 실무상 **원임차인(양도자)**에게도 책임 추궁(미납 임대료, 손해배상 등)이 돌아올 수 있습니다.
- 임대인 승낙이 있어도 ‘면책특약’이 없다면(=면책적 채무인수 미성립), 통상 원임차인이 완전 면책되지 않습니다.
오피스텔의 대항력 요건
- 주거용 사용: 전입신고 + 실제 점유
- 업무용 사용: 사업자등록 + 실제 점유
둘 중 해당 요건을 갖추지 못하면 임대인에 대한 임차인 ‘승계’ 주장이 약해집니다.
2) 특약과 선수금(보증금 일부) 정산의 위험 포인트
- 선수금(예: 100만원)을 양수인에게 미리 받고 “잔액은 종료 시 정산” 특약을 둔 경우,
- 양수인이 대항력을 갖추지 못했거나 임대인 승낙/면책이 불명확하면, 양도가 실질적으로 무효·불완전이 될 수 있어 선수금 반환 청구의 리스크가 있습니다.
- 양수인 잠수·미납이 지속되면, 원임차인에게 미납 임대료/손해배상 청구가 올 수 있고, 선수금은 상계 대상이 되지만 **명확한 근거(특약·증빙)**가 필요합니다.
3) 상황별 정리(빠른 판단표)
A. 임대인 ‘서면 승낙’ + ‘면책특약’ 있음 + 양수인 대항력 구비
→ 임차인 지위 완전 이전. 원임차인은 보증·미납 책임에서 원칙적 면책.
→ 선수금은 당사자간 정산(양도·양수 약정)에 따름.
B. 임대인 서면 승낙은 있으나 ‘면책특약 없음’ 또는 애매 + 대항력 구비
→ 임대차는 승계되나 원임차인이 잔존 책임을 질 수 있음(관행상).
→ 미납 발생 시 임대인·양수인·원임차인 간 분담 합의 필요.
C. 임대인 승낙 부재 또는 대항력 미구비(주거 전입/사업자등록 미완)
→ 대외적으로 원임차인이 여전히 임차인 취급.
→ 양수인 잠수·미납이면 원임차인이 직접 피해를 떠안을 위험.
→ 선수금은 양도 불성립/해제 사유로 반환 주장 가능성↑, 다만 원임차인의 손해와 상계 주장 준비.
4) 바로 실행: 7단계 액션 플랜
- 증빙 패키지 확보
- 임대차계약서(원본/갱신), 양도·양수 특약서, 임대인 승낙서, 면책특약 유무
- 양수인의 전입신고/사업자등록 확인서, 인수일 통신기록, 키/인도 사진
- 선수금 입·출금 내역, 월세 입금내역, 독촉 문자·통화 기록
- 대항력 및 임대인 의사 확정
- (주거) 전입신고 여부 / (업무) 사업자등록증 사본 확보
- 임대인에 현재 임차인 인식과 승낙·면책 의사를 서면으로 재확인(이메일·문자 OK)
- 내용증명 2통(양수인/임대인 별도) 발송
- 양수인: 미납 해소·연락 재개 7일 이내 요구, 불이행 시 해제/손해배상 및 선수금·원상회복 정산 통지
- 임대인: 현 미납·공실 리스크 공유, 3자 협의(중도해지+재계약 or 재임차인 즉시 모집) 제안
- (샘플 문안 아래 제공)
- 중개사 투입·3자 미팅
- 옵션① 중도해지+신규 임차인 즉시 재계약(동시이행 방식: 인도 ↔ 보증금 반환)
- 옵션② 양수인과 합의해제 후 원임차인 복귀, 곧바로 새 임차인 계약 연계
- 정산 원칙 확정(상계 구조)
- 미납 임대료·관리비·원상복구비 → 손해액 산정표 작성
- 선수금과 상계 방침 서면화(민법상 상계 통지)
- 상계 후 잔액이 남으면 반환, 부족하면 추가 청구
- 공실·손해 최소화 장치
- 임대인과 보증금 반환 ‘동시이행’ 원칙 합의(새 세입자 잔금과 동시에 반환)
- 확정일자/대항력 재정비(원임차인 복귀 시 즉시)로 선순위 리스크 차단
- 소송·지급명령/조정 대비
- 양수인 잠수 지속 시 지급명령 또는 소액사건으로 선수금·손해배상 청구
- 임대인과 분쟁 시 중도해지 합의서/정산표 증빙으로 방어
5) 바로 쓰는 서식(요약)
(1) 양수인용 내용증명 요지
(2) 임대인 협의 공문 요지
6) 자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 임대인 승낙서가 없어요. 그래도 양도 성립하나요?
A. 대외적으로는 원임차인이 임차인으로 보일 가능성이 큽니다. 승낙서 확보 전에는 면책 기대 금물입니다.
Q2. 선수금 100만원, 바로 돌려줘야 하나요?
A. 양수인의 계약불이행으로 해제·손해 발생이면, 미납·손해액과 상계 후 잔액만 반환 입장이 타당합니다. 이를 위해 미납·손해 증빙을 반드시 모으세요.
Q3. 대항력은 왜 중요하죠?
A. 대항력이 있어야 양수인이 임대인에게 직접 임차인 지위를 주장할 수 있습니다. 없으면 임대인·원임차인 사이 정산이 복잡해집니다.
Q4. 당장 새 임차인을 받아도 될까요?
A. 중도해지 합의서(임대인-원임차인-양수인 중 가능한 당사자) → 보증금 동시이행 합의 → 신규 임대차 체결 순으로 진행하세요. 절차 없이 들이면 보증금 반환 분쟁이 커집니다.
7) 다음 계약에서 반드시 넣을 조항(샘플)
- 임대인 서면 승낙 및 면책특약: “본 양도·양수로 종전 임차인은 임대인에 대한 모든 채무에서 면책된다.”
- 대항력 기한부 조항: “양수인은 ○일 이내 전입(또는 사업자등록) 미완료 시 계약 자동 해제.”
- 선수금 상계 조항: “양수인 불이행 시 선수금은 미납·손해액과 상계 후 잔액만 환급.”
체크리스트(요약)
- 임대인 승낙서/면책특약 유무 확인
- 대항력(전입/사업자등록) 취득 여부 확인
- 선수금 입금증 및 특약 원문 확보
- 미납·손해 산정표 작성
- 내용증명 양수인/임대인 발송
- 동시이행 합의 후 신규 임대차 추진
- 불가 시 지급명령/조정/소송 준비
본 안내는 일반 정보이며, 사안별 사실관계·증빙에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 실제 분쟁 중이라면 변호사 상담을 권합니다.
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