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임차인 기물 파손 시 임대인 손해배상 청구 가이드(원상회복·내용증명·소송 절차)
임대인 손해배상 청구는 임차인의 파손 행위가 통상적 마모를 넘어선 경우에 가능합니다. 벽지 찢김, 바닥 금, 제공 가구(장농) 파손, 욕실 샤워기 파손 등은 보통 임차인의 원상회복 의무 대상이며, 단순 변색·일반 사용감 등은 임대인이 부담하는 자연적 훼손으로 구분됩니다. 아래 절차대로 준비하면 분쟁을 줄이고 회수 가능성을 높일 수 있습니다.
1) 손해 인정 기준: “통상 마모 vs 파손”
- 통상 마모(임대인 부담): 사용연수에 따른 변색·미세 스크래치, 합판 가장자리의 자연 들뜸 등.
- 파손(임차인 부담): 벽지 찢김·낙서, 장난·부주의로 인한 타공·깨짐, 바닥 찍힘·심한 긁힘, 비품 고의·과실 파손.
- 제공 비품 여부 확인: 장농·가전 등 임대인이 제공한 비품만 청구 대상. 임차인 개인 물건은 제외.
2) 손해액 산정 원칙(실무형)
- 기본식: 수리·교체 견적 − 감가상각(사용연수 반영) + 부대비용(이사·운반·폐기·출장)
- 부분 보수 우선: 전체 교체가 아닌 부분 수리로 가능한지 견적서 2~3곳 비교.
- 공실 손해: 수리로 인해 임대 불가 기간이 발생하면, 합리적 범위의 차임 상당 손해를 추가 청구할 수 있음(증빙 필수).
팁: 입주 시·퇴거 전 상태점검 사진/동영상과 인도·반환 체크리스트를 보관하면 과실 입증이 쉬워집니다.
3) 증거 패키지 만들기(필수 서류)
- 현장 사진·영상(근접·전체, 날짜 표시)
- 견적서/세금계산서(가능하면 2곳 이상)
- 임대차계약서·특약(원상회복·비품 목록·반환조건)
- 대화 기록(문자·카톡·통화녹취)
- 입·퇴거 확인서(키 인수, 계량기 수치 등)
4) 커뮤니케이션 → 내용증명 → 법적 절차
- 사전 협의: 사진·견적 제시, 분담안(감가 반영 금액) 제안.
- 내용증명 발송: 기한(예: 7일)·금액·입금계좌·불이행 시 조치 명시.
- 보증금 정산과의 관계: 임차인 동의 없이 일방 공제는 분쟁 소지. 합의서 또는 판결/결정을 근거로 정산 권장.
- 지급명령/소액사건 소송: 기한 내 미이행 시 지급명령(신속) 또는 소액사건(3천만 원 이하) 제기.
- 명도와 병행 가능: 미납·무단점유가 있으면 명도 절차와 손해배상을 병합 또는 순차 진행.
5) 바로 쓰는 내용증명(요지 예시)
제목: 임차인 원상회복·손해배상 청구의 건 수신: ○○○(임차인) 내용: 귀 임차기간 중 발생한 벽지 찢김, 바닥 찍힘, 욕실 샤워기 파손 등으로 첨부 견적서 기준 손해액 합계 금 ○○원 발생하였습니다. 본 통지 수령일로부터 7일 이내 원상회복 또는 금액 변상 바랍니다. 기한 내 이행 없을 시 지급명령·소송 및 보증금 정산 시 반영될 수 있음을 알려드립니다. 첨부: 사진, 견적서, 계약서 사본 발신: ○○○(임대인) / 연락처 / 계좌
6) 자주 묻는 질문(FAQ)
Q. “세입자가 ‘사용하니 그럴 수 있다’며 거부해요.”
A. 통상 마모 범주인지 파손인지가 쟁점입니다. 사진·견적·전·후 비교자료로 파손임을 입증하세요.
Q. 전세보증금에서 바로 깎아도 되나요?
A. 합의서 없이 일방적으로 공제하면 분쟁·지연 가능. 합의서 또는 법원 결정으로 근거를 확보하는 편이 안전합니다.
Q. 감가상각은 어떻게 반영하나요?
A. 사용연수·상태에 따라 일부만 청구하는 것이 통상적입니다. 전체 교체가 불가피해도 잔존가치를 고려해 합리적으로 제시하세요.
Q. 소송이 부담돼요.
A. 지급명령부터 추천합니다(서류 중심·비교적 신속). 이의가 제기되면 소송으로 이행됩니다.
7) 체크리스트(퇴거 전·후)
- 입주 당시 상태 사진·비품 목록 확보
- 파손 항목별 클로즈업·전체 사진, 날짜 표시
- 견적 2~3곳 비교(부분보수 우선)
- 감가 반영 산출근거 메모
- 협의 문자/녹취 저장 → 내용증명 발송
- 합의서 서명 또는 지급명령/소송 진행
- 보증금 정산은 합의/판결 근거로 처리
한 줄 결론
증거(사진·견적) → 합리적 산정(감가 반영) → 내용증명 → 지급명령/소송 → 보증금 정산 순으로 진행하면, 임차인 기물 파손에 대한 임대인 손해배상 회수 가능성을 가장 높일 수 있습니다. 감정싸움은 피하고 문서와 절차로 승부하세요.
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