전세 계약 갱신 시 ‘별지 작성’만으로 유효할까? – HUG 보증보험과 확정일자까지 체크 포인트

전세 계약 갱신 시 ‘별지 작성’만으로 유효할까? – HUG 보증보험과 확정일자까지 체크 포인트

전세 계약 갱신 시 ‘별지 작성’만으로 유효할까? – HUG 보증보험과 확정일자까지 체크 포인트

전세 계약을 연장하면서 보증금 증액이나 계약기간 변경만 발생하는 경우, 임대인과 임차인이 기존 계약서에 ‘별지’로 변경 내용만 추가 작성해도 효력이 있을지, 그리고 HUG 보증보험 가입에 문제가 없는지에 대한 문의가 많습니다.

2025년 기준으로, 전세 계약 갱신 시 별지 추가 방식은 법적으로 유효한 계약 방식으로 인정받을 수 있으며, 몇 가지 조건만 충족하면 전세보증금 반환 보장과 확정일자 부여도 가능합니다.

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✅ 1. 전세 계약 갱신 시 ‘별지’ 작성의 효력

전세 계약을 연장하면서 임대차 당사자(임대인·임차인)가 동일하고, 계약서 본문이 아닌 별지에 다음과 같은 항목만 추가했다면 법적 효력이 인정됩니다.

별지 기재 항목 예시:

• 임대차 기간: 기존보다 연장된 기간 (예: 2025.10.01 ~ 2027.09.30)
• 보증금 변경: 기존보다 증액 (예: 2억 원 → 2억 2천만 원)
• 월세·관리비 등의 변동 사항
• 기타 특약 조항 수정 또는 추가

→ 당사자 서명 및 날인(도장 또는 서명)만 정확히 이루어진다면, 갱신 계약으로서 유효함

이는 주택임대차보호법 제6조의2(계약의 갱신) 및 실무상 판례에서도 갱신 합의가 명확하고, 변경 내용이 문서로 확인될 수 있는 경우 유효한 계약으로 간주하고 있습니다.

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✅ 2. 확정일자 재발급은 꼭 받아야 할까?

보증금이 증액되었거나 임대차 기간이 변경되었을 경우에는 반드시 갱신된 계약 내용에 대한 확정일자 재발급을 권장합니다.

이유:

• 기존 확정일자는 원래 보증금 기준의 우선변제권만 보호
• 보증금 증액분은 새로 확정일자를 받은 날부터 우선변제권 발생
• 따라서, 별지로 보증금 증액만 추가되었더라도 반드시 확정일자 재신청 필요

📌 확정일자 재발급 방법:

• 갱신 별지와 기존 계약서를 함께 지참
• 주민센터(행정복지센터) 또는 법원 등기소에서 확정일자 재부여 가능

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✅ 3. HUG 전세보증보험 가입 시 별지 계약 인정 여부

**HUG(주택도시보증공사)**의 보증보험은 임차인이 전세보증금을 돌려받지 못할 경우를 대비한 보증 상품입니다. 갱신 계약서의 형태에 따라 가입 가능 여부가 달라질 수 있습니다.

HUG 보증보험이 인정하는 갱신 계약서 요건:

• 임대인·임차인이 동일
• 보증금 변동·계약기간 변경이 명확하게 기재
• 별지 문서에도 서명/날인이 존재
• 기존 계약서와 함께 제출
• 갱신일 또는 확정일자가 1년 이상 남아있을 것

⚠️ 단, HUG는 보증심사 과정에서 형식보다 실질을 더 중요시하므로
별지에 부정확한 기재나 서명 누락, 임대인 변경 등이 있다면 보증 거절 사유가 될 수 있습니다.

HUG 콜센터(1566-9009) 또는 공식 홈페이지를 통해 사전 서류 검토 권장합니다.

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✅ 정리 및 결론

항목적용 여부 및 유효성

임대인·임차인 동일, 별지 작성	✅ 유효한 갱신 계약
보증금 증액, 기간 변경 포함	✅ 확정일자 재발급 필요
별지에 서명·날인 있음	✅ 법적 효력 인정됨
HUG 보증보험 가능 여부	🔄 보증기관 별도 확인 필요 (조건 충족 시 가능)

📌 요약:
별지 형태의 갱신 계약도 정식 계약서로 인정받을 수 있으며,
보증금 증액 시 확정일자 재발급은 필수,
HUG 보증보험은 사전 문의로 가입 가능성 확인 후 진행하는 것이 안전합니다.