전세 만료 후 집주인 변경·보증금 미반환 시 꼭 알아야 할 법적 절차 정리

전세 만료 후 집주인 변경·보증금 미반환 시 꼭 알아야 할 법적 절차 정리

전세 계약 만료가 다가왔는데도 보증금을 제때 돌려받지 못하거나, 집주인이 바뀌는 등의 상황이 발생하면 세입자는 매우 불안합니다.
이럴 때 어떻게 해야 우선변제권을 지키고, 대출이나 손해배상 문제를 안전하게 처리할 수 있을까요?
이번 글에서는 임차권등기명령, 전입신고·확정일자, 전세대출 연장, 손해배상 및 보증금 반환 절차를 핵심만 정리했습니다.

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1️⃣ 임차권등기명령 신청 시 전입신고·확정일자 유지가 핵심

전세금을 돌려받지 못한 상태에서 임차권등기명령을 신청하려면,
반드시 기존 거주지 주소에 전입신고와 확정일자가 유지된 상태여야 합니다.

• 새 집으로 전출하거나 새 주소로 전입신고를 해버리면
  대항력과 우선변제권이 상실될 수 있습니다.
• 따라서 새 집 전입신고와 확정일자는 임차권등기 완료 후(등기부등본에 등기 확인 후) 진행해야 합니다.

임차권등기명령이 완료되면 세입자는 법적으로 점유권을 유지하지 않아도
보증금 반환을 받을 권리를 그대로 이어갈 수 있습니다.

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2️⃣ 보증금 미반환 시 전세대출 연장 가능성

전세대출의 만기가 도래했는데, 집주인이 보증금을 반환하지 않아 상환이 불가능한 경우에는
임차권등기명령 신청 사실을 근거로 대출 연장을 요청할 수 있습니다.

• 은행에 임차권등기부 등본 사본과 법원 접수증을 제출하면,
  일시적으로 상환 유예나 연장 협조가 가능할 수 있습니다.
• 단, 연장 여부는 은행·보증기관(HUG, SGI 등) 정책에 따라 다르며,
  일부 은행은 만기 하루가 지나더라도 등기명령 신청을 근거로 유예를 승인하기도 합니다.

⚠️ 주의:
보증금을 아직 돌려받지 못했더라도,
전세대출의 이자 납부 의무는 그대로 유지됩니다.

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3️⃣ 임대인의 미반환으로 인한 손해배상 (이사비, 가계약금, 대출이자 등)

임대인이 정당한 사유 없이 보증금을 제때 반환하지 않아
이사비, 가계약금 손실, 추가 대출이자 등이 발생했다면
민사상 손해배상 청구가 가능합니다.

다만, 단순 지연만으로는 자동으로 인정되지 않으며
아래와 같은 조건을 충족해야 합니다.

• 임대인의 채무불이행(보증금 미지급) 사실이 명확해야 함
• 실제 손해가 발생했음을 증빙할 수 있어야 함
  (계약서, 영수증, 송금내역, 견적서 등 자료 필수)
• 손해와 미반환 사이의 인과관계가 입증되어야 함

손해배상 청구는 소송으로 진행되는 경우가 많으므로
변호사 상담을 통해 진행 여부를 결정하는 것이 좋습니다.

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4️⃣ 계약 만료 전 보증금 반환 요구는 가능한가?

법적으로 임대인은 계약 만료일까지 보증금 반환 의무를 집니다.
따라서 만료일 이전에 임차인이 “미리 보증금을 달라”고 요구하더라도
임대인은 이에 응할 의무가 없습니다.

또한, **집 인도(짐을 다 빼고 열쇠 반환)**가 완료되어야
보증금 반환의무가 발생합니다.
즉, 집을 비운 뒤 집주인이 상태를 확인하고 반환하는 것이 법적 순서입니다.

집주인이 “집 비우면 돌려주겠다”는 주장은
민법상 관행과 판례에 따라 타당한 요구로 인정됩니다.

다만, 임차인이 이사일에 맞춰야 하는 상황이라면
집 상태를 사진·영상으로 증빙하며
“이사 당일 오전에 반환 후 퇴거” 등의 조건으로 협의할 수 있습니다.

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✅ 요약 및 권장 조치

항목핵심 요약

임차권등기명령	기존 집 전입·확정일자 유지 상태에서 신청, 등기 완료 후 새 전입신고 진행
전세대출 연장	임차권등기명령 신청 서류로 은행에 연장·유예 요청 가능
손해배상 청구	임대인 과실 및 손해 인과관계 입증 시 가능 (영수증 등 증빙 필수)
보증금 반환 시점	집 비운 후 상태 확인 뒤 반환이 원칙, 선지급은 협의사항
전문가 상담	복잡한 사례는 부동산 전문 변호사 상담 권장

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⚖️ 결론

전세 계약이 만료되었는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않거나,
소유자가 중간에 변경된 경우라도 임차권등기명령과 전입신고 시점을 정확히 지키면
보증금 보호권을 잃지 않습니다.

• 등기 완료 전 새 집 전입신고 금지
• 임차권등기 완료 후 은행에 대출 연장 요청
• 손해 발생 시 증빙 확보 후 손해배상 청구 가능

이 모든 절차는 시간 순서와 서류 증빙이 핵심입니다.
조금이라도 혼동되는 부분이 있다면,
법률구조공단(국번 없이 132)이나 부동산 전문 변호사에게 조기 상담을 받는 것이 좋습니다.