“묵시적 갱신 전세 계약 해지와 보증금 반환 지연 시 임차인의 법적 권리와 대응 방법”

“묵시적 갱신 전세 계약 해지와 보증금 반환 지연 시 임차인의 법적 권리와 대응 방법”

“묵시적 갱신 전세 계약 해지와 보증금 반환 지연 시 임차인의 법적 권리와 대응 방법”

✅ 1. 새로 이사갈 집 계약파기 시 계약금(3,000만 원) 손해, 임대인에게 청구 가능성?

• 원칙적으로는 청구 곤란: 임차인이 이사 준비 과정에서 발생한 새 계약의 계약금 손해는 임대인에게 직접 손해배상 청구하기 어려움.
• 예외적 경우 인정 가능: 임대인이 보증금 반환 의무를 명백히 이행하지 않거나 고의적으로 지연한 경우, 일부 판례에서 손해 일부를 인정한 사례도 존재함.
• 현실적 청구 가능 항목:
  • 보증금 원금 + 지연이자(법정이율 5% 또는 소송 시 12%)
  • 계약금 손해 전액은 인정 어려우나, 지연으로 인한 간접손해 일부는 청구 가능성 있음.

💡 계약금 손해를 인정받기 위해서는 보증금 반환 지연이 이사 포기와 직접 관련이 있고, 임대인의 귀책 사유가 명확히 입증되어야 함.

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✅ 2. 묵시적 갱신된 계약에서 계속 거주 가능한가?

• 가능합니다.
• 묵시적 갱신이 된 경우, 임차인은 언제든 3개월 전 해지 통보 후 3개월이 지나면 자유롭게 퇴거 가능 (예: 2026.1.14).
• 임대인은 계약기간 중 일방적 퇴거 요구 불가, 임차인은 안정적 거주 권리 확보.

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✅ 3. 임대인이 “보증금 줄테니 당장 나가라”는 경우?

• 임차인의 선택권입니다.
• 임대인이 제안하더라도, 임차인이 동의해야 퇴거 성립.
• 동의하지 않으면 기존 3개월 해지통보에 따른 퇴거 일정 유지 가능.

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✅ 4. 보증금 지연으로 대출이자, 이사비용 등 손해 배상 받을 수 있나?

• 입증 가능한 경우, 일부 또는 전부 인정될 수 있음.
• 인정 가능 손해 항목:
  • 지연손해금(법정이율 5%~12%)
  • 대출이자, 이사비용, 임차권등기 비용 등
• 증빙자료 필수 (계약서, 영수증, 대출계약서 등)

💡 지연으로 인해 실질적 손해가 발생한 경우, 관련 증거를 확보한 뒤 손해배상 소송을 병행하면 실무적으로 유리합니다.

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🧾 실무 핵심 요약

항목임차인 권리/효과

3개월 전 해지 통보	3개월 경과 후 자유 퇴거권 확보
보증금 미지급	소송으로 원금 + 지연손해금 청구 가능
계약금 손해 등	일부 예외적 인정 가능, 원칙적으로 제한적
임대인 중도 퇴거 요구	임차인이 거부 가능, 선택권 보장
임대인 회피·지연 반복	임차권등기명령 → 보증금반환소송이 현실적 해결책

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👉 실질적으로 보증금 반환이 어렵거나 임대인이 계속 회피하는 경우에는, ‘임차권등기명령’ 신청 → 보증금 반환 소송을 통해 권리를 확보하는 것이 가장 효과적인 대응입니다.