계약갱신요구권, 임대인이 요구해도 괜찮을까? 세입자가 꼭 알아야 할 핵심 정리

계약갱신요구권, 임대인이 요구해도 괜찮을까? 세입자가 꼭 알아야 할 핵심 정리

전·월세 시장에서 자주 등장하는 질문 중 하나가 바로 임대인이 계약갱신요구권 사용을 요구하는 상황입니다. 특히 법인·회사 명의 집, 임대사업자, 다주택자 등과 거래할 때 세입자는 더 불안해할 수밖에 없습니다. 이번 글에서는 계약갱신요구권의 정확한 의미, 임대인의 주장 적절성, 세입자에게 불리한 점 여부, 보증금 반환 위험성 등을 쉽게 정리했습니다.

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✔ 계약갱신요구권은 임대인이 아닌 “세입자만” 사용할 수 있다

주택임대차보호법 제6조의3에 따르면 계약갱신요구권은 임차인(세입자)에게만 주어진 권리입니다.
임대인이 “계약갱신요구권 행사로 연장합시다”라고 안내하는 것은 가능하지만, 그 권리를 임대인이 대신 행사할 수는 없습니다.

즉,

• 서류에 “갱신요구권 행사로 연장한다”라고 적는 것 자체는 가능
• 그러나 법적 효력은 임차인의 1회 행사만 인정
• 임대인의 요구 때문에 추가로 권리를 소진하는 일은 없음

결론: 임대인의 '표기 요구'가 법적으로 세입자의 권리를 빼앗지는 않습니다.

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✔ 이미 묵시적 갱신을 한 경우, 갱신요구권은 사실상 소진된 상태

많은 세입자가 헷갈리는 부분입니다.

• 신규 계약(예: 2021년)
• 2년 후 자동연장(2023년, 묵시적 갱신)

위와 같은 상황이라면 실질적으로 갱신요구권 1회 행사 효과가 이미 발생한 것으로 해석되며, 이후 연장은 계약갱신요구권이 아닌 일반 재계약 또는 묵시적 갱신으로 처리됩니다.

따라서,

• 2025년 재계약 시 임대인이 “갱신요구권 표기하자”고 해도
• 법적 권리는 추가로 사용되지 않음

두 번 행사되는 일이 없고, 보호기간 2년이 추가 확보되는 것도 아님을 꼭 기억해야 합니다.

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✔ 세입자에게 불리한 점은 없을까?

결론부터 말하면 계약갱신요구권을 표기하는 것 자체만으로 세입자에게 불이익은 없습니다.

하지만 아래 사항은 반드시 점검해야 합니다.

① 보증금 반환 위험 여부

임대인이 법인(회사)인 경우:

• 법인 부도
• 폐업
• 압류
• 근저당 증가

이런 리스크가 개인 집주인보다 높습니다.

따라서 세입자는 반드시:

• 등기부등본 체크
• 보증보험 가입 가능 여부 확인
• 임대인 변경·대출 증가 여부 점검

을 해야 합니다.

② 갱신요구권 표기가 대출에 불리한가?

아닙니다.

• 전세대출(HF, HUG, SGI) 심사에서
  “갱신요구권 행사 여부"를 문제 삼지 않음
• 오히려 “임차인 의사에 의한 안정적 갱신”으로 인정되어
  대출 연장·승계가 더 매끄러울 때도 있음

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✔ 임대인이 갱신요구권 표기를 원할 때 대처법

임대인은 보통 다음 같은 이유로 갱신요구권 표기를 요구합니다.

• 향후 분쟁 방지
• 임대사업자 등록 요건 충족
• 서류 정합성 유지

세입자는 아래 방식으로 안전하게 대응하면 됩니다.

① 계약서 문구는 “임대인·임차인 합의에 의한 갱신”으로 변경 가능

갱신요구권을 이미 1회 사용한 상태라면
이 문구가 사실과 정확히 맞습니다.

예시 문구:

“본 계약은 임대인과 임차인의 상호 합의에 따라 갱신하며, 계약갱신요구권 행사 여부와 무관하다.”

② 은행·보증기관에 상황 설명

전세대출을 이용 중이라면 반드시 은행에 아래 내용을 전달하세요:

• “계약 내용 변경 없음”
• “단순 문구 표기 요청”
• “보증금·기간 변동 없음”

그러면 대출 영향은 전혀 없습니다.

③ 갱신요구권 추가 사용을 강요한다면?

→ 불가라고 명확히 말해야 합니다.
갱신요구권은 세입자만 행사 가능하며, 임대인의 강요는 법적 근거가 없습니다.

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✔ 핵심 요약

항목결론

계약갱신요구권은 누구의 권리?	세입자에게만 1회 부여
임대인이 요구해도 괜찮나?	표기 자체는 문제 없음. 효력은 세입자에게만.
이미 묵시적 갱신한 경우?	갱신요구권은 사실상 소진된 상태
세입자 불이익?	없음. 다만 법인 집주인 리스크는 따로 점검해야 함
대출 영향?	전혀 없음. 필요 시 은행에 설명만 하면 됨

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결론

임대인이 “갱신요구권 행사로 표기하자”고 요청해도,
세입자가 실제로 갱신요구권을 추가로 쓰는 것이 아니기 때문에 권리 소진이나 불이익은 없습니다.

다만 임대인이 법인(회사)인 경우에는 보증금 반환 위험이 더 큰 편이므로
등기부등본·보증보험·재무상태 등은 반드시 확인해야 합니다.