계약 만료일 다가오는데 계약금 없다면? LH 전세임대의 숨은 해법

계약 만료일 다가오는데 계약금 없다면? LH 전세임대의 숨은 해법

계약 만료일 다가오는데 계약금 없다면? LH 전세임대의 숨은 해법

LH 전세임대주택 만기를 앞두고 새로 이사 갈 주택의 계약금이 부족하여 현재 임대인에게 본인 부담금 일부를 먼저 반환해 달라고 요청했다가 거절당하는 입주자가 많습니다. 결론부터 말씀드리면 현행법상 임대인에게 만기 전 보증금 선지급을 강제할 권리는 없습니다. 하지만 LH 전세임대는 LH가 주계약자로 참여하는 특수 계약 구조이므로, 임대인과의 감정적 대립 대신 LH 이주재계약 프로세스와 보증금 반환 확약 제도를 활용하면 계약금 부족 문제를 안전하게 해결할 수 있습니다. 2026년 최신 LH 전세임대 업무 매뉴얼을 기준으로 핵심 대응 절차를 안내해 드립니다.

1. LH 전세임대 보증금 선지급 요구가 어려운 법적 이유

일반 전세계약과 마찬가지로 LH 전세임대에서도 보증금 반환의무와 주택 인도의무(명도)는 동시이행 관계에 있습니다.

• 동시이행의 원칙: 임대인은 집을 완전히 비워주고 열쇠(비밀번호)를 넘겨받는 시점에 보증금을 반환할 법적 의무가 발생합니다.
• 선지급 거절의 적법성: 임대인이 호의로 일부를 미리 내어주지 않는 한, "새집 계약금이 필요하다"는 사유만으로 만기 전 본인 부담금(예: 1,000만 원)을 강제로 돌려받을 수는 없습니다.
• LH 권리관계 특수성: 보증금 반환채권의 주체는 LH와 입주자로 나뉘어 있으므로, 임대인과 임의로 보증금 일부를 현금으로 직접 정산하는 행위는 계약 위반이나 추후 정산 분쟁을 초래할 수 있습니다.

2. 만기일에 이사하지 못했을 때 퇴거 및 손해배상 범위

임대인이 직접 실입주를 이유로 퇴거를 요구하며 "만기일까지 안 나가면 변호사 비용과 모든 손해액을 청구하겠다"고 압박하더라도 무조건 청구 금액 전부가 임차인의 채무로 인정되는 것은 아닙니다.

상황 구분	점유 형태 및 법적 성격	손해배상 및 비용 청구 가능 여부
임대인이 보증금을 반환하지 않아 퇴거하지 못한 경우	동시이행항변권에 따른 적법 점유	불법점유에 따른 손해배상 책임 없음 (단, 실제 거주 시 차임 상당 부당이득 반환 의무 발생)
임대인은 반환 준비 완료했으나 임차인이 계약금 미마련으로 퇴거 거부한 경우	이행지체 및 불법점유 해당 가능	임대인이 입은 실제 입증 손해(숙박비, 이사비 등)에 대한 배상 책임 발생 가능

임대인이 주장하는 변호사 보수나 소송비용 역시 법정 소송비용 산입 규칙에 따라 법원이 인정하는 한도 내에서만 결정되며, 일방적인 요구액이 그대로 적용되지 않습니다.

3. 이사 계약금 부족 시 LH 이주재계약 해결 3단계

새집 계약금을 마련하기 어렵다면 개인적으로 대출이나 무리한 개인 계약을 맺기 전에 LH 담당 부서를 통한 제도적 연계 절차를 밟아야 합니다.

1. LH 담당자 이주재계약 신청: LH 지역본부 전세임대 담당자에게 연락하여 "기존 주택 만기로 인한 이주재계약 대상자"임을 밝히고 이주 일정을 배정받습니다.
2. 신규 주택 물색 및 LH 권리분석 접수: 마음에 드는 주택을 찾더라도 절대 가계약금이나 계약금을 먼저 송금하지 마시고, 해당 주택의 등기부등본을 바탕으로 LH 법무법인에 권리분석을 먼저 의뢰합니다.
3. 기존 임대인 보증금 반환확약서 연계: LH는 신규 주택 전세계약 체결 시 기존 임대인으로부터 '전세보증금 반환 확약서'를 징구하여, 신규 주택 잔금 지급일과 기존 주택 퇴거·보증금 회수 일정을 당일 맞교환 형태로 맞춰 줍니다.

4. 계약 만료 전 반드시 지켜야 할 주의사항

• 보증금 미수령 상태에서 무단 전출 금지: 보증금을 돌려받지 못한 채 새 주소지로 주민등록을 이전하거나 짐을 모두 빼면 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권이 즉시 상실됩니다.
• 서면 및 문자 증빙 보관: 임대인이 실입주를 통보한 문자 내역, 보증금 선반환 요청 및 거절 내역 등을 캡처하여 증거 자료로 남겨두어야 합니다.
• 임차권등기명령 검토: 만기일 당일까지 임대인이 LH 및 입주자 부담 보증금을 반환하지 않을 경우, LH와 상의하여 법적 절차(임차권등기명령 신청 등)를 즉시 진행해야 합니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 본인이 직접 부담한 전세보증금 일부(자기부담금)는 만기 전에 미리 돌려받을 수 있나요?

A. 법적으로 임대인에게 선지급 의무가 없으므로 강제할 수 없습니다. 임대인이 합의해 주지 않는다면 만기일 주택 명도와 동시에 전액 정산받아야 합니다.

Q2. 계약 만료일 당일에 이사를 못 나가면 집주인이 강제로 짐을 뺄 수 있나요?

A. 불가능합니다. 법원의 명도소송 및 강제집행 판결 정본 없이 임대인이 임의로 주택에 침입하거나 짐을 반출하는 행위는 주거침입죄 및 권리행사방해죄 등 형사 처벌 대상이 됩니다.

Q3. 마음에 드는 집이 있어 먼저 개인 돈으로 계약금을 넣어도 되나요?

A. 매우 위험합니다. 해당 주택이 LH 전세임대 권리분석(부채비율, 위반건축물 여부 등)을 통과하지 못하면 계약이 무산되어 지급한 계약금을 돌려받지 못할 위험이 있습니다. 반드시 LH 사전 승인 후 계약을 체결해야 합니다.

Q4. LH 전세임대에서도 임차권등기명령을 개인이 직접 신청할 수 있나요?

A. LH 전세임대는 LH가 주계약자(임차인)이고 거주자는 전대차(입주자) 관계인 경우가 많으므로, 개인이 단독으로 신청하기보다 LH 관할 지사 전세임대팀과 법률 상담을 거쳐 공동 대응 절차를 밟아야 합니다.

• 선지급 불가: 임대인의 만기 전 보증금 반환 의무는 없으므로 억지 설득 대신 제도를 활용해야 합니다.
• LH 이주재계약 활용: 새집 계약금을 개인적으로 치르지 말고 LH 권리분석 통과 후 '보증금 반환확약'을 통해 이사 일정을 연계하세요.
• 대항력 유지: 보증금을 온전히 돌려받기 전까지는 전입세대를 임의로 퇴거하거나 짐을 완전히 빼서는 안 됩니다.
• 분쟁 사전 대응: 만기일 명도 불가 우려가 있다면 지체 없이 LH 담당자 및 법률 전문가와 상담하여 손해배상 리스크를 차단하세요.

 

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