등기부등본 분석으로 안전한 전세계약하기: 근저당권·전세권 설정·공유자 의미까지 2025년 최신 안전 체크리스트

등기부등본 분석으로 안전한 전세계약하기: 근저당권·전세권 설정·공유자 의미까지 2025년 최신 안전 체크리스트

주택 전세계약을 앞두고 등기부등본과 부동산 플랫폼 정보(매매가 약 10억원, 근저당 4.55억원, 전세권 설정 등)를 꼼꼼히 살피는 건 매우 중요합니다. 전세권 효력, 근저당 위험, 갑구 ‘공유자 2분의1’ 의미, 월세 세입자와 등기부등본의 관계 등 질문이 많아지는데요, 모두 실전 계약 과정에서 꼭 확인해야 할 핵심 사항입니다. 이 글은 등기부등본 안전 확인법과 각 항목별 분석, 실전 계약 전략을  상세하게 안내합니다.

---

1. 등기부등본 주요 항목별 안전 분석

(1) 부동산 플랫폼 매매가 vs 등기부 근저당

• 건물 매매가가 약 10억원이고, 등기부을구에 근저당 4.55억원 설정되어 있습니다.
• 근저당은 채권최고액(연체이자 포함, 보통 실제 대출금액의 120~130%로 설정함)이므로 원금은 대체로 3.5~4억원 수준으로 추정됩니다.
• 매매가 대비 근저당 비율이 높지 않아(4.55억/10억) 실제 채권자 우선변제 위험은 크지 않으나, 실제 대출잔액과 근저당의 변제 현황을 추가적으로 확인해야 합니다.

(2) 을구 4번: 전세권 설정 3,500만원 ‘날짜 경과’ 효력 여부

• 등기부상 마지막 전세권(3,500만원)은 2024년 12월 27일까지로 이미 효력이 만료된 상태입니다.
• 전입일이나 실제 점유 상황, 이전 세입자 퇴거 여부를 확인해서 실질적으로 점유 및 채권이 남아있는지도 꼭 확인하세요.
• 지금 5,000만원 전세 계약을 할 경우, 기존 전세권이 효력 없으면 새로운 전세권 설정or 확정일자+전입신고로 충분히 보호받을 수 있습니다.

(3) 월세입자 여부와 등기부상 ‘깨끗함’

• 등기부등본에 월세임자 정보(확정일자, 임차 보증금, 임차인)는 등기상 표시되지 않는 경우가 많습니다.
• 실제 월세/전세 세입자 보호는 ‘전입신고+확정일자’가 법률상 우선순위의 기준이며, 등기부에는 전세권만 등기됩니다.
• 등기부가 깨끗해도 세입자가 많을 수 있고, 세입자간 보증금 우선순위는 ‘전입 신고일/확정일자’와 ‘전세권 설정일’로 판단됩니다.

---

2. 갑구 3번 ‘공유자 2분의1’ 의미

• 갑구에 표시된 ‘공유자 2분의1’은 해당 부동산 소유권을 2명의 소유자가 동일하게(1/2씩) 나눠 갖는 상태입니다.
• 즉, 현재 해당 주택 소유자는 2명이고, 각각 50% 지분을 갖고 있으니 계약서 작성 시 반드시 두 명 모두 서명해야 전세계약 효력을 인정받으며, 전세권 설정이나 보증금 반환도 두 공유자 모두의 동의 하에 처리됩니다.
• 공유자 한 명과만 계약하면, 추후 문제가 생길 수 있습니다.

---

3. 안전한 계약을 위한 확인 사항

• 근저당권자와 보증금 관계: 보증금(5,000만원)이 근저당 채권액(4.55억원)과 전체 매매가(10억원) 사이에서 안전하게 보호되는지 반드시 대조하세요. 가능하면 근저당 잔액을 실제로 확인하고, 매수인 동의서/말소확인서 확보가 필요합니다.
• 확정일자/전입신고: 임차인 보호를 위해 전입신고+확정일자는 필수이며, 전세권 설정 시 등기부등본에 바로 표기되니 재확인.
• 월세 세입자 현황: 기존 입주자 퇴거, 보증금 반환 여부도 공동확인. 실내 점검 및 현장 동행 필요.
• 공유자 계약 참여: 공유자 2분의 1 등기의 경우, 두 명 모두 계약서에 날인해야 법적 보호받을 수 있습니다.

---

4. 기타 실무 팁 및 체크리스트

• 등기부등본 최신본, 전세권 설정 일자, 기존 임차인 퇴거 서류/영수증 확보
• 근저당 말소조건부 계약 조항, 매도인 보증보험 가입 등 추가 안전장치
• 계약 체결 전 부동산 전문 변호사 상담 및 법률구조공단 무료 자문 추천

---

결론

현재 등기부등본상 근저당(4.55억원)은 매매가 대비 안전수준이지만, 실제 대출 잔액과 기존 임차인의 보증금 반환·퇴거 여부를 반드시 확인한 뒤 계약해야 합니다.
전세권 3,500만원의 만료로 신규 임차인은 확정일자+전입신고(최우선변제권) 또는 새로운 전세권 등기로 안전하게 보호받을 수 있습니다.
공유자 2분의 1 등기인 경우 두 공유자의 동참·서명이 필수이며, 등기부등본상 월세 세입자가 드러나지 않아도 추가 점검은 꼭 필요합니다.