무허가 건물이 있는 토지, 도시계획선 걸쳤다면 토지분할 가능할까?

무허가 건물이 있는 토지, 도시계획선 걸쳤다면 토지분할 가능할까?

부동산 실무에서 자주 등장하는 질문 중 하나는 불법건축물(무허가 건물)이 도시계획선에 걸쳐 있을 경우, 토지분할 예외사유를 인정받을 수 있는가입니다. 결론부터 말하자면, 무허가 건물이 있는 경우, 토지분할은 원칙적으로 제한되며, 도시계획선 관통 등 예외사유는 ‘적법한 건축물’이 있는 경우에만 적용됩니다.

무허가 건물이 있는 경우, 토지분할은 원칙적으로 제한

건축법 제57조 등 관련 법령에 따라, 토지분할은 다음과 같은 요건을 충족할 때만 허용됩니다:

• 대지분할 최소면적 요건 충족
• 적법한 건축물 존재
• 도시계획선, 기반시설 확보 등 공익적 필요가 있는 경우

하지만 무허가 건물, 즉 건축허가나 사용승인을 받지 않고 지어진 건물 위에 있는 토지에 대해서는 예외사유를 적용하기 어렵습니다. 이는 불법 상태가 유지되고 있는 상황에서는 분할을 정당화할 수 없기 때문입니다.

도시계획선 관통 = 무조건 예외 아님

일부 행정기관에서는 “도시계획선이 토지를 관통하므로 예외적 분할이 가능하다”고 해석하기도 합니다. 그러나 이는 적법한 건축물이 있을 경우에만 해당하는 이야기입니다. 무허가 건물이 있는 경우에는 도시계획선 관통 여부와 관계없이 분할이 제한됩니다.

이와 관련된 행정해석 및 판례는 다음과 같은 입장을 보입니다:

“불법건축물이 존재하는 경우, 도시계획선 등 분할 예외사유는 적용될 수 없으며, 해당 건축물을 철거하거나 적법화해야 한다.”

과거 특례법 사례는 현재 적용 불가

한때 공유물분할 특례법 등 일부 한시법에서는 불법건축물이 포함된 토지도 일정 조건 하에 분할을 허용한 바 있으나, 해당 법률은 2020년 전후로 효력이 종료되었습니다. 따라서 현재는 일반 법령 기준(건축법, 국토계획법 등)에 따라 판단됩니다.

행정실무상 주의할 점

일선 행정기관에서는 종종 실무상 예외사유를 폭넓게 해석하거나, 내부 지침에 따라 “조건부 분할 승인”을 내리는 경우도 있습니다. 그러나 이는 법적 분쟁 발생 시 무효로 판단될 수 있으며, 무허가 건물이 있는 상태에서는 분할 요건 미충족으로 보게 될 가능성이 높습니다.

행정소송, 감사, 행정심판 등의 분쟁 가능성을 고려할 때, 다음과 같은 대응이 필요합니다:

• 불법건축물의 적법화 또는 철거를 우선적으로 검토
• 관할 부서의 해석이 불합리하다면 공식 문서로 이의제기 및 행정심판 청구
• 전문 건축사, 법무사, 변호사 등의 전문가 자문 확보

결론: 예외사유 인정 전, 불법상태 해소가 선행되어야

토지분할은 단순 행정 절차가 아닌, 법적 요건 충족 여부가 엄격히 적용되는 행위입니다. 무허가 건물이 존재하는 토지의 경우, 예외사유 적용은 원칙적으로 인정되지 않으며, 이를 무시한 분할 승인 행위는 사후에 위법 시비로 이어질 수 있습니다.

분할을 원할 경우, 먼저 불법 상태를 해소하고, 관련 서류와 요건을 갖춘 후 분할 예외를 신청하는 것이 바람직합니다.