상생임대인 제도에 따른 양도소득세 비과세 요건 및 적용 여부 정리

상생임대인 제도에 따른 양도소득세 비과세 요건 및 적용 여부 정리

2026년까지 한시적으로 운영되는 상생임대인 제도는 1가구 1주택자의 양도소득세 비과세 요건 중 실거주 요건을 면제받을 수 있는 절세 방안입니다.
임대료 인상률을 5% 이내로 유지하고 임대차 계약을 2년 이상 유지하는 경우, 실거주하지 않아도 비과세 혜택을 받을 수 있는 제도로, 다주택자 또는 실거주가 어려운 집주인에게 큰 도움이 됩니다.

상생임대인 제도 주요 요건

상생임대인으로 인정받기 위해서는 다음의 조건을 모두 충족해야 합니다.

• 직전 계약 대비 임대료 인상률이 5% 이내일 것
• 두 번째 임대차 계약이 2년 이상 유지될 것
• 최초 임차인이 1년 6개월 이상 거주했을 것
• 임대인의 주택은 1가구 1주택이어야 함
• 양도일이 2026년 12월 31일 이전일 것

이 요건을 충족한 경우, 1가구 1주택자의 실거주 요건(2년) 없이도 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

계약서에 ‘상생임대차’ 명시가 없어도 가능할까?

상생임대차 계약서에 ‘상생임대인’ 또는 ‘상생임대차’ 문구가 명시되어 있지 않더라도, 실제 임대료 인상률과 계약기간 요건이 충족되면 인정될 수 있습니다.

• 2024년 10월에 체결된 전세 계약이 3억 8천만 원이고, 이전 계약 대비 5% 이내 인상
• 임대차 계약 기간이 2년 이상 유지될 경우
• 묵시적 갱신 또는 일반 계약서라도 요건 충족 시 적용 가능

계약서 특약에 상생임대차라는 문구가 있다면 증빙이 명확하여 유리하지만, 없더라도 임대료 증빙(전·후 계약서), 전입세대 열람 자료 등으로 입증할 수 있다면 세법상 인정 가능성 높습니다.

상생임대인의 혜택: 실거주 요건 면제

상생임대차 제도에서 가장 큰 혜택은 실거주 요건 면제입니다.
보통 1가구 1주택 양도 시 2년 이상 실제 거주해야 비과세 적용을 받지만, 상생임대인 조건을 충족하면 임대 중이더라도 비과세 인정을 받을 수 있습니다.

• 실거주 요건: 면제
• 보유기간 요건(2년): 필수 유지
• 계약 조건 충족 시: 전세·월세 임대 상태에서도 양도세 비과세

2026년 10월 중순 매도 예정 시 적용 가능성

예시처럼 2020년 4월 주택을 취득하고, 2024년 10월 상생임대차 계약을 체결,
**2026년 10월 중순 매도(잔금 기준)**한다면, 아래 조건을 충족하는 경우 양도소득세 비과세 적용이 유력합니다.

• 계약 인상률: 직전 대비 5% 이내
• 두 번째 계약: 2년 이상 유지
• 최초 임차인: 1년 6개월 이상 거주
• 주택 보유기간: 2년 이상
• 양도일: 2026년 12월 31일 이전

👉 이 모든 요건이 충족되면 상생임대인 특례 적용 가능성이 매우 높습니다.

주의사항 및 체크리스트

체크 항목확인 내용

임대료 인상률	직전 대비 5% 이내인지 계약서로 확인
계약 기간	두 번째 임차인 계약 2년 이상 유지 예정인지
최초 임차인	최소 1.5년 거주했는지 전입 기록 확인
계약서 문구	‘상생임대차’ 명시 여부 (없어도 무방하나 입증자료 필요)
양도 시기	2026년 12월 31일 이전 잔금 수령 여부

결론: 요건 충족 시 실거주 없이도 비과세 가능

상생임대인 제도는 1가구 1주택자의 양도세 비과세 요건 중 가장 부담이 큰 ‘2년 실거주 조건’을 대체할 수 있는 절세 수단입니다.

2026년 말까지 한시적으로 운영되는 만큼, 현재 임대차 계약 조건과 임대료 인상률, 보유기간 등을 정확히 확인하고 미리 준비하는 것이 중요합니다.
계약서에 명시가 없어도 요건이 맞다면 적용 가능성은 충분하니, 관련 서류를 잘 정리하고 전문가와 상담하는 것이 바람직합니다.