전세보증보험 주택가격 산정 기준과 시세·공시지가 적용 방식

전세보증보험 주택가격 산정 기준과 시세·공시지가 적용 방식

전세 계약을 체결하면서 많은 임차인들이 안정성을 위해 전세보증보험에 가입합니다. 하지만 이 과정에서 가장 헷갈리는 부분 중 하나가 바로 주택가격 산정 기준입니다. 보증보험 기관마다 공시지가와 시세를 어떻게 반영하는지, 또 전세보증보험 가입 가능 금액이 어떻게 결정되는지가 중요합니다. 이번 글에서는 HUG(주택도시보증공사), HF(한국주택금융공사) 등 보증기관이 실제로 주택가격을 어떻게 산정하는지 정리해보겠습니다.

---

전세보증보험 주택가격 산정 기준

전세보증보험에서 주택가격은 단순히 하나의 기준만 적용하지 않습니다. 일반적으로 다음과 같은 순서와 기준을 따릅니다.

1. KB부동산 시세
   • 가장 우선적으로 참고하는 지표입니다.
   • KB 시세는 실제 거래가격에 근접하게 반영되는 경우가 많아, 보험사에서 신뢰도가 높습니다.
2. 한국부동산원 시세(부동산테크)
   • KB 시세가 없거나 적절하지 않을 때 보조적으로 사용합니다.
3. 공동주택 공시가격 × 140%
   • 공시지가가 낮게 책정되는 특성이 있기 때문에, 보증기관에서는 보완 차원에서 **공시가격의 140%**를 주택가격 산정 보조 지표로 활용합니다.
4. 감정평가 금액
   • 위 기준으로 적절히 산정하기 어렵거나 분쟁 소지가 있는 경우, 전문 감정평가사의 감정가를 기준으로 삼을 수 있습니다.

즉, **공시지가(예: 5억 1천만 원)**와 KB 시세(예: 8억 8천만 원) 모두 참고하지만, 실무에서는 KB 시세가 가장 우선 적용된다고 보시면 됩니다.

---

전세보증보험 가입 가능 금액 공식

전세보증보험에서 가장 중요한 심사 기준은 전세보증금이 주택가격의 일정 비율 이하여야 한다는 점입니다.

• 기본 공식: 전세보증금 + 선순위 채권액 ≤ 주택가격 × 90%
• 즉, 전세보증금이 주택가격의 90%를 초과하면 가입이 불가능하거나 제한됩니다.

예를 들어, KB 시세 8억 8천만 원인 아파트라면,

• 8억 8천만 원 × 90% = 약 7억 9천만 원까지 보증보험 가입이 가능합니다.
• 이때 주택담보대출 등 선순위 채권이 존재한다면, 그 금액을 제외한 범위 내에서 전세보증금이 들어와야 안전합니다.

---

시세와 공시지가 차이 발생 시 대처 방법

주택가격 산정은 신청 시점 기준으로 이루어지며, 기관 내부 기준에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 다음과 같은 대처 방안이 있습니다.

• KB 시세 이의 신청: KB 시세가 실제 시세보다 과도하게 낮거나 높게 책정되었다면, 보증기관을 통해 이의 신청이 가능합니다.
• 감정평가 요청: KB 시세나 공시지가가 적절치 않을 경우, 감정평가를 통해 새로운 기준을 반영할 수 있습니다.
• 공시가격 보완 활용: KB 시세가 없을 때는 공시가격의 140%를 적용해 보완적으로 산정합니다.

---

요약

• 우선 적용 기준: KB부동산 시세 → 부동산원 시세 → 공시지가(140%) → 감정평가
• 가입 가능 조건: 전세보증금 + 선순위 채권 ≤ 주택가격 × 90%
• 실무 적용: 주택가격 산정은 대체로 KB 시세(예: 8억 8천만 원)를 우선 반영
• 보완 수단: 공시지가(예: 5억 1천만 원), 감정평가 금액도 활용 가능
• 대응 방법: 시세 차이 발생 시 KB 시세 조정 신청이나 감정평가 요청 가능

---

👉 결론적으로, 전세보증보험에서 주택가격은 KB 시세를 최우선 기준으로 하되, 공시지가와 감정평가를 보조적으로 활용합니다. 따라서 실제 가입 가능 여부를 확인할 때는 본인 아파트의 KB 시세를 먼저 확인하고, 필요시 보정 절차를 밟는 것이 가장 안전합니다.