8년 전세 아파트와 HUG 보증, 전세금 반환 및 매입 관련 핵심 정리

8년 전세 아파트와 HUG 보증, 전세금 반환 및 매입 관련 핵심 정리

최근 장기 전세(8년 전세) 아파트 계약과 관련해 HUG(주택도시보증공사) 보증 가입, 전세금 반환 시기, 매입가격, 임대사업자 부도 시 영향 등에 대한 문의가 많습니다. 특히 전세사기 문제로 인해 HUG 보증 절차와 반환 지연에 대한 불안감이 커지고 있어, 정확한 정보 확인이 중요합니다.

---

HUG 보증을 통한 전세금 반환 시기

전세 아파트 계약이 종료되었는데 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못할 경우, 임차인은 HUG에 보증이행 청구를 할 수 있습니다.

• 절차: 이행 청구 → 서류 심사 → 보증금 반환 결정 → 지급
• 과거에는 접수일로부터 약 1개월 이내에 지급되는 경우가 많았으나, 최근 전세사기 및 대규모 청구 증가로 인해 지급 지연 사례도 늘고 있습니다.
• 따라서 계약 종료 후 1개월 이상 보증금 미반환 상황이라면 곧바로 HUG에 이행 청구 및 신고 절차를 밟는 것이 안전합니다.

---

전세보증금 보증수수료 부담 주체

장기 전세 아파트 계약에서 보증수수료 부담 비율은 법적으로 명확히 규정되어 있습니다.

• 임대사업자(아파트 운영 회사): 75% 부담
• 임차인: 25% 부담

만약 임대사업자가 보증수수료를 내지 못하는 상황이 발생하더라도, 임차인에게 추가 부담을 전가할 법적 의무는 없습니다.
다만 임대사업자가 보증 가입을 회피하거나 지연하면, 임차인의 전세금 반환 리스크가 커질 수 있으므로 반드시 보증가입 여부를 확인해야 합니다.

---

8년 전세 만료 후 매입가격 산정 기준

8년 전세 계약이 끝난 뒤 아파트 매입을 원할 경우, 매입가격은 당시 시장 시세를 기준으로 합니다.

• 매도자(임대사업자) 측이 근저당권을 설정해두었더라도, 임차인이 매입 시점에 지불하는 금액은 시장 시세를 벗어나지 않습니다.
• 예를 들어, 해당 아파트의 시세가 3억 원 전후라면, 매입가격 역시 이 범위에서 책정되는 것이 일반적입니다.
  즉, 전세 기간 동안의 계약 내용과는 별개로, 매입 시점의 부동산 시장가치가 기준이 됩니다.

---

8년 만기 매입 후 임대사업자 부도 시 영향

임대사업자가 8년 전세 만기 이후 부도가 나더라도, 이미 매입을 완료했다면 임차인의 권리는 크게 침해되지 않습니다.

• 아파트 소유권이 임차인(매입자)에게 이전되었기 때문에, 부도 이후에도 거주권과 소유권은 안전하게 보장됩니다.
• 다만, 임대사업자가 관리하던 **주택관리 서비스(예: 단지 유지·보수, 행정지원)**가 일부 중단될 수 있으므로, 관리 주체 변경에 따른 불편은 발생할 수 있습니다.

---

요약

• HUG 전세금 반환: 계약 종료 후 이행 청구 가능, 과거엔 1개월 내 지급이 많았으나 최근 지연 가능성 있음
• 보증수수료 부담: 임대사업자 75%, 임차인 25%, 추가 부담 전가는 불가
• 매입가격 기준: 8년 후 매입 시점의 시장 시세 반영
• 임대사업자 부도: 매입 완료 후에는 소유권·거주권 문제 없으나, 관리 서비스에는 영향 가능

---

👉 결론적으로, 8년 전세 아파트 계약 후 HUG 보증을 통해 전세금을 안전하게 회수할 수 있으며, 매입 가격은 당시 시장 시세를 기준으로 산정됩니다. 임대사업자가 부도나더라도 이미 매입했다면 소유권은 보호됩니다.