전세자금대출, 매매가 대비 전세가율 82%의 안전성과 대출 조건

전세자금대출, 매매가 대비 전세가율 82%의 안전성과 대출 조건

전세 계약을 앞두고 있는 많은 분들이 "매매가 대비 전세가율"과 전세자금대출 한도, 전세보증보험 가입 가능 여부에 대해 궁금해합니다. 특히 KB부동산 시세 기준 매매가 6억 1천만 원, 전세 보증금 5억 원, 대출 1.35억 원을 계획할 때 실제로 주의해야 할 사항을 꼼꼼히 정리합니다.

2025년 전세보증금 보증보험과 대출 가능 기준

2025년 기준, HUG(주택도시보증공사) 등 주요 전세보증기관은 전세보증금 반환보증보험 가입 기준을 ‘전세가율’ 즉, 매매가 대비 전세 보증금 비율 90% 이하로 강화했습니다. 즉, 매매 시세 대비 전세 보증금이 90%를 넘지 않는 경우에만 전세보증보험 가입이 가능하며, 금융기관 또한 이 범위 내에서 전세자금대출을 심사합니다.

전세가율 계산 공식은 다음과 같습니다.
전세가율 = (전세 보증금 ÷ 매매가) × 100
5억 / 6억 1천만 원 = 약 82%

따라서, 질문자의 사례처럼 전세가율이 82%라면 전세보증보험 가입 및 전세대출 진행에 원칙적으로 문제가 없습니다. 법적·제도적 기준인 90%보다 낮기 때문입니다.

전세자금대출 1.35억, 진행 가능성 및 위험 분석

실제 대출 신청의 핵심은

• 전세보증금 한도(수도권 7억, 지방 5억 이내, 기관별 상이)
• 본인의 신용, 소득, 기존 부채 등
  인데, 시세 6.1억, 전세 5억, 대출 1.35억은 일반적인 심사 기준 내 안전구간입니다.

더불어 등기부 등본상 근저당이나 채권 잔액이 없는 깨끗한 상태라면 추가 리스크가 낮아, 임차인 권리 보호도 용이합니다.

보증보험 가입의 필수성과 유의사항

2025년부터 전세사기 예방 차원에서 전세보증보험 가입 요건이 까다로워졌습니다. 90% 초과 전세금의 경우 아예 가입이 불가하고, 보증금 반환에 문제가 생길 위험도 커집니다.
질문자의 경우 82%로,

• 보증보험(반환보증보험) 가입 가능
• 대출 실행 시 반드시 보증보험 가입을 권유받음
  등의 장점이 있습니다. 실제 금융기관도 보증보험 가입을 대출 필수 조건으로 요구하는 사례가 대부분입니다.

'82%' 전세가율의 안전성과 실제 시장 평균

2025년 전국 아파트 전세가율은 평균 65~70% 수준입니다. 서울 등 주요 도시는 60% 이하로 떨어진 반면, 수도권 외곽이나 지방 중소도시는 여전히 80% 이상을 보이기도 합니다. 즉, 82%는 비교적 높은 수치지만 제도상 허용 범위 내이므로, 보증보험 및 대출 진행에 막힘이 없습니다.

결론 및 체크리스트

1. 매매가 대비 전세가율 90% 이하라면 대출 및 보증보험 가능 - 82%는 조건 충족.
2. 등기부등본상 근저당 등 권리관계 깨끗하면 안전성 높음.
3. 전세금 5억, 대출 1.35억은 일반적인 대출 한도 및 보증보험 심사 기준 내.
4. 보증보험은 필수 가입, 전세계약 체결과 동시진행 권장.
5. 대출 실행 전 은행 및 보증기관에 개별 심사 필요(신용, 소득 등 개인차 반영).

최종적으로 지금의 조건에서는 전세자금대출 1.35억도 문제 없고, 전세보증보험 가입과 대출 승인 모두 안전 범위에 있으니 안심하고 절차를 준비하셔도 됩니다.