전세 계약금 지급 후 세입자 일방적 계약 파기 시 대처 방법 (2025년 최신판)

전세 계약금 지급 후 세입자 일방적 계약 파기 시 대처 방법 (2025년 최신판)

전세계약이나 월세계약 체결 후 세입자가 계약금을 낸 상태에서 일방적으로 계약 파기를 요청할 경우,
법적으로 계약금 포기 원칙이 적용됩니다. 아래는 임대차계약 관련 법률 근거와 실무 대응 방법을 정리한 안내입니다.

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⚖️ 1️⃣ 계약 파기 시 법적 책임 구조

🏠 세입자(임차인)의 일방적 계약 파기

• **민법 제565조(해약금에 의한 해제)**에 따라,
  세입자가 계약금을 지급한 뒤 단순 변심이나 개인 사정 등으로 계약을 해지하는 경우에는
  계약금을 반환받을 수 없습니다.
• 즉, 세입자가 계약을 깨면 계약금은 임대인(또는 현재 임차인)에게 귀속됩니다.

✅ 예외 인정 사례

• 대출 불가, 천재지변, 명백한 계약상 하자 등 특약으로 정해둔 사유가 있는 경우에만
  계약금 반환이 일부 인정될 수 있습니다.
• 단순한 “사정 변경”이나 “다른 집을 구했다”는 이유는 정당한 해제 사유로 인정되지 않습니다.

🧾 임대인(또는 현재 임차인)의 계약 파기

• 반대로 임대인(또는 방을 내놓은 기존 임차인)이 일방적으로 계약을 취소할 경우에는
  계약금의 두 배를 돌려주어야 합니다.
• 이는 임대인이 계약 파기 책임을 지는 것으로 간주되기 때문입니다.

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📑 2️⃣ 계약 파기 의사 및 증빙 정리

계약 파기 과정에서는 모든 의사 표시와 증빙을 남기는 것이 핵심입니다.

① 계약 파기 의사 확인 및 서면 증거 확보

• 문자, 카카오톡, 이메일, 내용증명 등으로 세입자의 계약 파기 의사를 명확히 남깁니다.
• “○○년 ○월 ○일 세입자 일방적 계약 파기 통보”와 같은 문구로 명시하세요.

② 계약 관련 서류 보관 필수

• 전세계약서, 계약금 영수증, 계좌이체 내역, 대화 내용(문자·통화기록)을 모두 보관
• 필요 시 분쟁조정위원회나 법원 제출 증거로 활용 가능

③ 계약금 반환 거부 통보

• 세입자가 일방적으로 파기했을 경우,
  “계약금은 해약금으로 처리되며 반환 불가함”을 서면으로 통보하세요.
• 특약 조항에 반환 조건이 명시돼 있다면 그 내용을 반드시 함께 확인합니다.

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🧩 3️⃣ 실무 대처 절차

✅ 새 세입자 구하기

• 세입자 계약 파기로 공실 위험이 생기면 즉시 부동산 중개업소에 의뢰해 새 세입자를 구해야 합니다.
• 다음 계약이 체결되면, 일정 부분 손실(공실 기간, 광고비 등)을 줄일 수 있습니다.

✅ 집주인과 소통 강화

• 집주인에게 사태를 빠르게 알리고, 계약 파기 사실 및 새 세입자 모집 상황을 공유하세요.
• 특히 전세금 반환이나 대출 일정이 걸려 있다면, 집주인과 조율이 필수입니다.

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💰 4️⃣ 손해배상 및 추가 비용 문제

세입자가 계약금을 포기한 이후에도,
임대인 또는 기존 세입자가 입은 추가 손해가 있을 경우 일부 청구가 가능합니다.
그러나 법원에서는 “계약금 몰수”만으로 충분한 손해배상으로 인정하는 경향이 강합니다.

✅ 추가 손해가 인정되는 예외적 상황

• 세입자 파기로 인해 이사비, 중개수수료, 공실 손실이 실제로 발생하고,
  이를 객관적으로 입증할 수 있을 때만 가능

📌 단, 대부분의 경우 계약금 몰수 외 별도 위자료 청구는 인정되지 않으며,
추가 손해배상 청구 시에는 명확한 증빙이 필요합니다.

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📋 5️⃣ 특약 조항 유무에 따른 차이

계약서에 아래와 같은 특약이 있을 경우 결과가 달라질 수 있습니다.

특약 유형계약금 반환 가능 여부

대출 불가 시 계약 무효	반환 가능
임대차 목적물 하자 발생 시	반환 가능
단순 변심·사정 변경	반환 불가
계약 당사자 귀책 사유 없음	협의 필요

따라서 계약 단계에서 특약 사항을 꼼꼼히 검토하고,
분쟁 시 계약서 문구가 결정적인 역할을 한다는 점을 기억하세요.

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⚠️ 6️⃣ 법적·행정적 조치

• 내용증명 발송: 세입자 파기 의사를 받은 후, 계약금 반환 불가 입장을 명확히 남깁니다.
• 주택임대차분쟁조정위원회 신청: 계약금 반환 관련 분쟁 발생 시 신속히 조정 가능
• 민사소송 제기: 세입자가 계약금 반환을 요구하며 법적 대응할 경우 증빙 제출로 대응

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✅ 요약 정리

항목내용

법적 근거	민법 제565조 (계약금 해제)
세입자 파기 시	계약금 포기 (돌려받지 못함)
임대인 파기 시	계약금의 2배 반환
증빙 확보	계약서, 계좌이체 내역, 문자·통화 기록
특약 유무 확인	대출 불가 등 예외 조항만 반환 가능
분쟁 대응	내용증명 발송 → 분쟁조정위 신청 → 민사소송

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🏁 결론

세입자가 계약금을 납부한 뒤 일방적으로 계약 파기를 요청하면,
민법상 해약금 포기 원칙이 적용되어 계약금은 임대인(또는 기존 세입자)에게 귀속됩니다.

계약 해지 통보 및 금전 거래 내역을 문서로 남기고,
새 세입자 구인과 집주인 협의를 병행하면 법적 분쟁을 최소화할 수 있습니다.