전세 보증보험 가입 금액 초과 및 계약 변경 시 임차인의 권리와 대응 방안

전세 보증보험 가입 금액 초과 및 계약 변경 시 임차인의 권리와 대응 방안

전세 계약 체결 시 보증보험 가입이 계약서 특약으로 명시되어 있었으나, 입주 후 보증보험 심사 단계에서 보증보험 가입금액이 계약금액과 다르게 공시지가 기준으로 책정되어 원래 계약금액으로 보험 가입이 불가능해진 사례는 임차인에게 매우 곤란한 상황입니다. 임대인이 임의로 반전세 전환과 계약 이중 작성, 고금리 월세 부과를 강요하는 상황에서 얼마나 임대인의 요구를 수용해야 하는지, 그리고 임차인이 주장하고 요구할 수 있는 권리는 무엇인지 상세히 안내해 드립니다.

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1. 계약서 상 보증보험 가입과 임대인의 의무

• 계약서 특약상 임대인은 보증보험 가입에 대해 의무를 다해야 하며, 만약 임대인의 사유로 보험 가입이 되지 않을 경우 전세금 반환 책임이 명확히 명시되어 있다면 임차인은 이 조항을 근거로 자신 권리를 주장할 수 있습니다.
• 보증보험은 임차인 보호를 위한 핵심 장치이므로, 임대인의 보험 가입 의무 불이행은 계약 위반 및 임차인의 중대한 권리 침해입니다.

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2. 입주 후 보증보험 가입금액 심사 및 공시지가 책정 문제

• 보증보험 가입 과정에서 계약서상의 전세금액 대신 은행이나 보증기관에서 거래내역 미확보 등을 이유로 공시지가를 기준으로 가입금액을 재산정 하는 사례가 종종 발생합니다.
• 이는 통상 보험사고 발생 시 보험금 지급 위험을 최소화하기 위한 금융사 내부 기준에 해당하며, 임차인과 임대인의 기존 계약 조건과 상충할 수 있습니다.

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3. 임대인이 요구하는 반전세 전환과 계약서 이중 작성 강요

• 임대인이 보증보험 가입금액 초과 부분을 연 8% 고금리 월세로 반전세 전환하자고 제안하거나, 계약서를 두 장 나누어 작성해 일부 금액만 보증보험 가입하고 나머지 금액은 추후 반환하겠다는 발상은 일반적인 임대차 관행과 법적 허용 범위를 벗어난 부당한 요구입니다.
• 임차인이 동의하지 않는 한, 임의로 계약 조건을 왜곡하거나 변경하는 행위는 불법이며, 임차인은 이를 거부할 권리가 있습니다.

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4. 임차인이 요구하고 주장할 수 있는 권리

1) 계약서상 특약에 따른 보증보험 의무 이행 요구

• 임대인이 계약서 약속대로 보증보험을 가입하거나, 불가피한 경우 즉각 차액 전액 반환을 즉시 이행할 것을 요구할 수 있습니다.
• 해당 요구는 법적 구속력이 있는 계약 조건이므로 임대인은 법적 책임에서 자유롭지 못합니다.

2) 반전세 전환 및 고금리 요구 거부

• 임차인은 임대인의 일방적 계약 조건 변경과 과도한 월세 요구에 대해 명확히 거부 의사를 표시할 수 있습니다.
• 특히 연 8%라는 고금리는 전세 성격을 무시한 사실상의 과도한 이자 부과에 해당하여 관련 법규와 금융소비자 보호 제도 등에 위반 소지가 큽니다.

3) 원만한 해결 및 법적 대응 병행

• 임차인은 법무사, 주택임대차분쟁조정위원회 상담을 통해 분쟁 조정 및 법적 권리보호를 준비해야 합니다.
• 상황에 따라 계약 해제와 전세금 반환 청구 등의 법적 대응도 고려할 수 있습니다.

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5. 임대인의 일방적 지연 및 무책임한 태도 대응 방법

• 임대인이 계약 불이행 및 보증보험 가입 지연으로 임차인에게 손실을 주고 있음이 명확하므로, 지연 및 불이행에 대한 책임을 명확히 하도록 공식 서면 요구
• ‘내용증명’을 통해 요구 사항을 분명히 전달하고 추후 법적 분쟁 대비
• 보증보험 가입 지연으로 인한 임차인 손해(이자, 임대료 차액 등)에 대한 손해배상 요구 가능성 검토

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6. 결론

전세 보증보험 가입금액이 계약서상 전세금액과 다르게 책정되어 보증보험 가입이 불가할 경우, 임차인은 계약서 특약에 근거해 임대인에게 보증보험 의무 이행 또는 차액 즉시 반환을 요구할 수 있습니다.
임대인의 반전세 전환 강요 및 8% 고금리 월세 요구는 명백히 부당하며 정당하게 거부할 수 있습니다.
보증보험 가입이 지연되고 임대인이 무책임한 태도를 보일 경우에는 법무사 및 주택임대차분쟁조정위원회 등을 통한 공식 대응 절차를 밟아 권리를 보호하는 것이 매우 중요합니다.
임대인과의 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 임차인께서는 정확한 계약 조건을 확인하고 전문가 상담을 받으시는 것을 강력히 권장합니다.