전세 재계약 계약서 작성 수수료는 누가 내나요? 계약갱신청구권 5% 증액한 경우

전세 재계약 계약서 작성 수수료는 누가 내나요? 계약갱신청구권 5% 증액한 경우

전세 재계약 계약서 작성 수수료는 누가 내나요? 계약갱신청구권 5% 증액한 경우

전세 재계약 계약서 작성 수수료를 임차인이 무조건 부담해야 하는 것은 아닙니다. 특히 기존 임대인과 임차인이 계약갱신청구권을 사용해 보증금을 5% 증액하기로 이미 합의했고, 공인중개사에게는 재계약서 작성만 부탁하는 상황이라면 신규 전세계약을 중개한 경우와 동일하게 볼 수 있는지는 실제 업무 내용을 따져봐야 합니다.

2026년 현재 공인중개사법은 ‘중개’를 거래당사자 사이의 임대차 등 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것으로 정의하고, 개업공인중개사는 이러한 중개업무에 대해 중개의뢰인으로부터 보수를 받을 수 있도록 규정합니다.

따라서 이번 문제는 단순히 “계약서를 부동산에서 썼으니 복비를 내야 한다”가 아니라 부동산이 실제로 어떤 역할을 했는지가 중요합니다.

계약서를 작성했다고 무조건 중개수수료가 생기는 것은 아닙니다

질문 상황을 보면 새로운 집을 알아본 것도 아니고 새로운 임차인을 소개받은 것도 아닙니다.

현재 살고 있는 주택에서 기존 임대인과 임차인이 계약을 갱신하면서 계약갱신청구권을 행사하고, 보증금을 5% 올려 새로운 금액으로 계약서를 작성하려는 상황입니다.

공인중개사법상 중개보수는 공인중개사가 수행한 중개업무에 대한 보수입니다. 주택 임대차를 실제로 중개했다면 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 보수를 받을 수 있고, 구체적인 금액은 해당 시·도 조례의 요율 한도 내에서 중개의뢰인과 공인중개사가 협의해 결정합니다.

반대로 임대인과 임차인이 보증금, 계약기간 등 갱신조건을 이미 확정해 놓은 상태에서 공인중개사가 그 합의 내용을 문서화하는 데 그쳤다면 신규 임대차를 처음부터 알선한 경우와 동일한 중개업무였다고 단정할 수는 없습니다.

따라서 부동산에서 돈을 요구한다면 먼저 이것부터 확인해야 합니다.

“지금 말씀하시는 비용이 법정 중개보수인가요, 아니면 재계약서 작성 업무에 대한 비용인가요?”

두 가지를 구분하는 것이 중요합니다.

실제로 공인중개사가 재계약을 중개했다면 이야기가 달라집니다

반대로 공인중개사가 단순히 계약서를 출력한 수준이 아니라 임대인과 임차인 사이에서 보증금 증액 조건을 조율하고, 등기부와 권리관계를 확인하고, 계약조건을 협의·알선하면서 정식 중개계약 형태로 재계약을 진행했다면 중개보수 문제가 발생할 수 있습니다.

공인중개사가 주택 임대차를 중개하는 경우에는 소유권·저당권 등 권리관계뿐 아니라 거래예정금액, 중개보수와 실비 및 그 산출내역 등도 확인·설명 대상에 포함됩니다.

따라서 “재계약이면 무조건 복비가 없다”는 것도 정확한 설명은 아닙니다.

재계약인지 신규계약인지라는 이름 하나보다 공인중개사가 실제 중개업무를 수행했는지를 살펴봐야 합니다.

전세 재계약 계약서 작성 수수료는 누가 내나요? 계약갱신청구권 5% 증액한 경우

임차인이 무조건 수수료 전액을 내야 하나요?

그렇지는 않습니다.

공인중개사법 시행규칙은 주택 중개보수를 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받을 수 있도록 하고 있으며, 한쪽으로부터 받을 수 있는 금액은 법정 한도 내에서 중개의뢰인과 공인중개사가 협의해 결정하도록 하고 있습니다.

따라서 정식 중개에 해당하더라도 임차인이 임대인의 몫까지 당연히 전부 부담해야 한다는 의미는 아닙니다.

그리고 질문처럼 단순 재계약서 작성에 가까운 경우라면 공인중개사에게 먼저 비용의 성격과 산정 근거를 확인하는 것이 좋습니다.

임대사업자를 그만둬서 일반계약서를 다시 쓴다면 누가 부담할까요?

질문자 입장에서는 이 부분이 가장 억울하게 느껴질 수 있습니다.

기존에는 임대인이 등록임대사업자여서 관련 표준임대차계약서를 사용했는데, 이번에는 임대사업자 등록 상태가 달라져 일반적인 주택임대차계약서 형태로 재작성하자는 상황이기 때문입니다.

이런 경우 “임대인이 임대사업자를 그만뒀으니 계약서 작성비도 법적으로 임대인이 반드시 부담한다”는 일반 규정이 있다고 보기는 어렵습니다.

따라서 임대인 사정으로 계약서 형태를 정비하게 됐다는 사정은 비용을 임대인에게 부담해 달라고 협의할 근거가 될 수 있지만, 그 사실만으로 법적으로 임대인 부담이 자동 확정되는 것은 아닙니다.

실무적으로는 임대인이 부담하거나, 양측이 나눠 부담하거나, 중개사와 작성 비용을 별도로 협의하는 식으로 정리할 수 있습니다.

5% 올려주는 것과 중개수수료는 별개의 문제입니다

계약갱신요구권을 행사하면서 보증금을 5% 증액하는 것과 공인중개사에게 지급하는 보수 문제는 법적으로 구분해서 생각하는 것이 안전합니다.

즉 “보증금을 5% 올려줬으니 중개수수료는 절대 낼 필요가 없다”고 연결되지는 않습니다.

반대로 임대인이 보증금을 5% 올렸다는 이유로 임차인이 재계약 관련 중개비용까지 당연히 부담해야 하는 것도 아닙니다.

결국 공인중개사가 실제 중개를 했는지와 누가 중개를 의뢰했는지, 어떤 보수를 사전에 협의했는지를 확인해야 합니다.

일반 주택임대차계약서여야만 확정일자를 받을 수 있을까요?

이 부분도 부동산이나 임대인에게 정확히 확인할 필요가 있습니다.

확정일자의 핵심은 단순히 “공인중개사가 일반 주택임대차계약서 양식으로 작성했느냐”가 아닙니다.

따라서 “임대사업자용 표준계약서였기 때문에 확정일자를 받을 수 없고, 반드시 부동산에서 일반계약서를 새로 작성해야 한다”는 식으로 이해할 필요는 없습니다.

이번처럼 보증금이 증액되는 갱신이라면 새로 작성하는 계약서 또는 갱신합의서에 기존 계약과의 관계, 갱신기간, 기존 보증금, 증액금액, 최종 보증금 등을 명확하게 남기고 증액된 계약 내용에 대해 확정일자를 다시 갖추는 방향을 확인하는 것이 중요합니다.

기존 계약서는 버리지 말고 새 갱신계약서와 함께 보관하세요.

부동산 없이 임대인과 직접 재계약할 수도 있나요?

당사자끼리 합의해서 주택임대차계약을 체결하는 것 자체에 공인중개사를 반드시 거쳐야 하는 것은 아닙니다.

다만 보증금이 큰 전세계약이라면 비용만 생각해서 무조건 직접 작성하는 것보다는 현재 등기부 권리관계와 보증기관·전세대출 조건까지 함께 확인하는 것이 안전합니다.

특히 기존 전세대출이나 전세보증금 반환보증을 이용하고 있다면 계약갱신 및 보증금 증액 사실을 은행이나 보증기관에 알려야 하는지도 별도로 확인하세요.

공인중개사를 통하지 않는다는 것과 임차인 보호에 필요한 절차를 생략해도 된다는 것은 전혀 다른 문제입니다.

전세 재계약 계약서 작성 수수료는 누가 내나요? 계약갱신청구권 5% 증액한 경우

부동산에서 복비를 요구하면 이렇게 확인하세요

이 상황에서는 비용을 바로 지급하기 전에 부동산에 다음과 같이 이야기해보는 것이 좋습니다.

“이번 계약은 기존 임대인과 제가 계약갱신요구권으로 갱신하는 것이고, 보증금과 기간 등 조건도 이미 정해져 있습니다. 말씀하신 비용이 정식 중개보수인지, 계약서 작성 업무에 대한 비용인지 먼저 확인하고 싶습니다. 중개보수라면 어떤 중개업무를 하시는지와 보수 산정 기준도 알려주세요.”

정식 중개라면 공인중개사가 거래예정금액뿐 아니라 중개보수 및 실비와 그 산출내역도 확인·설명하는 사항에 포함됩니다.

따라서 단순히 “원래 재계약하면 얼마씩 받습니다”라는 말만 듣고 지급하기보다는 무슨 명목으로 얼마를 청구하는지 확인하는 것이 좋습니다.

질문 상황에서는 이렇게 정리하면 됩니다

질문자께서 임차인이라는 이유만으로 계약서 작성 비용을 무조건 전액 부담해야 하는 것은 아닙니다.

공인중개사가 임대인과 임차인 사이에서 재계약 조건을 실제로 조율하고 권리관계 확인·설명 등 정식 중개업무를 했다면 중개보수를 청구할 수 있고, 주택 중개보수는 법정 상한 범위에서 협의하게 됩니다.

반면 이미 임대인과 임차인이 갱신조건을 모두 정한 상태에서 부동산이 계약서 작성만 해주는 것이라면 신규 전세계약의 법정 중개보수를 임차인이 당연히 부담한다고 단정하기 어렵습니다.

특히 이번 계약서 재작성에 임대인의 임대사업자 지위 변경이라는 사정이 있다면, 질문자 입장에서는 “제가 단독으로 요청한 업무가 아니므로 임대인께서 부담해 주시거나 최소한 비용을 서로 협의하자”고 제안해볼 수 있습니다.

다만 이를 “법적으로 무조건 임대인이 내야 한다”고 주장하기보다는, 먼저 부동산에 중개보수인지 계약서 작성 관련 비용인지, 누가 중개를 의뢰했는지, 어떤 업무에 대한 비용인지, 금액 산정 근거가 무엇인지를 확인한 뒤 임대인과 부담 방법을 정하는 것이 가장 안전합니다.

 

 

 

 

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