전세 재계약 시 감액 신고 의무와 확정일자 재발급 여부: 법률 및 실무 가이드

전세 재계약 시 감액 신고 의무와 확정일자 재발급 여부: 법률 및 실무 가이드

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최근 전세계약 만기 후 보증금을 감액하여 재계약하는 사례가 늘고 있습니다. 예를 들어 기존 1억 원 전세를 8천만 원으로 낮추어 중개사를 통하여 재계약서를 작성하는 경우, 감액된 계약은 신고 의무와 확정일자 부여에 관해 궁금증이 많습니다. 아래에서 2025년 최신 법률과 실무 상황을 기준으로 자세히 설명합니다.

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1. 감액 재계약 시 임대차 신고 의무

• 전월세 신고제 도입으로 보증금 증액·감액·유지 여부와 관계없이 재계약을 하는 경우 모두 ‘임대차 계약 신고’가 법적으로 의무화되었습니다.
• 따라서, 감액 재계약이라도 계약서는 꼭 작성하고, 30일 이내에 주민센터 혹은 온라인에서 임대차 신고를 해야 합니다.
• 임차인 또는 임대인이 한 명만 신고해도 효력이 인정되며, 일반적으로 임차인이 신고하는 경우가 많습니다.

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2. 감액 재계약과 확정일자 재발급 여부

• 감액 재계약에서는 일반적으로 기존 확정일자를 다시 받을 필요는 없습니다.
• 이는 감액 계약이 기존 전세계약의 ‘연장’ 또는 ‘갱신’ 성격을 띄며, 기존 확정일자가 지속 효과를 발휘하기 때문입니다.
• 다만, 계약서 전체를 새로 작성하는 경우나 증액이 포함되는 경우에는 새로운 확정일자가 필요할 수 있으니 주의가 필요합니다.

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3. 재계약서 작성 시 유의사항

• 감액 내용을 명확하게 계약서에 기재하여 임대인과 임차인이 동시에 서명하는 것이 중요합니다.
• 계약서 작성 후 임대차 신고를 통해 법적 증빙을 남겨 추후 분쟁 가능성을 최소화해야 합니다.
• 전입 신고 여부도 확인해 대항력을 확보하는 것을 권장합니다.

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4. 증액 재계약 시 고려할 점

• 증액 재계약의 경우, 반드시 새로운 확정일자를 다시 받는 것이 안전하며, 미이행 시 보증금 회수에 불이익이 발생할 수 있습니다.
• 증액·감액 여부에 따라 확정일자 및 신고 절차가 달라지므로 상황에 맞는 처리 방식을 선택하는 게 필수입니다.

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결론

감액 재계약이라 하더라도 임대차 계약 신고 의무는 반드시 지켜야 하며, 신고를 통해 법적 보호를 받을 수 있습니다.
기존 확정일자가 유효하면 다시 받지 않아도 되나, 계약서 작성과 신고서 제출은 반드시 해야 함을 명심하세요.
증액이 아닌 감액 계약이라면 신규 확정일자 없이도 권리 보호가 가능하지만, 증액이 포함되면 다시 확정일자를 받아야 하므로 전문가 상담이 필요한 부분입니다.