토스뱅크 및 일반은행 전세보증금대출 가능 여부와 근저당 말소 관련 주의사항

토스뱅크 및 일반은행 전세보증금대출 가능 여부와 근저당 말소 관련 주의사항

1. 전세보증금대출 기본 조건과 근저당 말소 상황

• 전세보증금대출은 일반적으로 임대인의 기존 근저당권과 임차인의 전세권 설정 상황을 중요하게 봅니다.
• 임대인 명의로 기존 근저당권이 있을 경우, 주택담보대출 한도 산정 시 대출 가능 금액에서 근저당권 설정액을 우선 차감합니다.
• 임대인이 별도로 말소 약속을 했다면, 심사 중 근저당 말소가 완료되어야 등기부 등본 상 근저당권이 말소된 것으로 확인되어 전세권 설정 및 대출 실행이 원활합니다.

2. 심사 과정에서의 주요 쟁점: 등기 변동과 근저당 말소 타이밍

• 대출 심사 중 등기부 등본 변동(근저당 말소 및 전세권 설정)이 발생할 수 있습니다.
• 근저당 말소가 심사 완료 전 반영되어 대출 실행 시점에 근저당이 말소된 상태여야 합니다.
• 만약 심사 중 등기변동으로 근저당 말소가 반영되지 않거나, 등기부와 실제 상황이 불일치할 경우 대출 심사가 지연되거나 서류 보완 요구, 심하면 반려될 수 있습니다.

3. 대출 신청 시점과 근저당 말소 계획에 따른 전략

• 계약서 특약사항에 '근저당 말소 미완료 시 계약금 환불' 조항을 포함해 법적 보호를 받는 것은 매우 좋은 대책입니다.
• 다만 대출 신청은 ‘근저당 말소 완료’ 상황에 맞춰 진행하는 것이 안정적이며, 근저당 말소 전 대출 신청은 대출제공기관에서 등기부 등본의 불일치 우려로 거절 가능성이 상존합니다.
• 특히 토스뱅크 등 인터넷전문은행은 서류 검증과 자동화된 심사 시스템이 엄격해 등기부 변동에 민감하므로 말소 완료 후 신청 권장

4. 전세보증금 대출 실행 및 계약 일정 조율 팁

• 임대인이 9월 중 근저당 말소 후 입주가 10월 말이라면 9월 말 이후 근저당 말소 확인 서류(말소등기필증, 등기부등본 최신본) 확보 후 대출 심사 신청
• 대출 심사 기간과 실행에 걸리는 시간(통상 1~2주 이상)을 고려해 신청 시점을 조절
• 대출 진행 중 근저당 말소 완료 시 신속하게 은행에 관련 서류 제출해 등기 확인 가능하도록 협조

5. 토스뱅크 vs 일반은행 대출 차이점

• 토스뱅크는 모바일 중심 심사 및 빠른 서류처리 장점이 있으나, 자동화 심사 기준이 엄격
• 일반은행은 서류 보완 요청에 유연하게 대응 가능하며 담당 직원이 직접 상담 및 조정
• 근저당 말소 관련 등기부 등본 검토 시 각 금융기관별로 처리 기준과 심사속도에 차이가 있으므로 신청 전 반드시 상담 필수

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결론

전세보증금 약 2억 원에 근저당 1.2억 원 설정된 상태에서 임대인이 9월 중 근저당 말소를 약속한 경우, 대출 신청은 근저당 말소 완료 후 하는 것이 안정적입니다. 말소 전 신청 시 심사 중 등기부 변경에 따른 반려 가능성이 있으니 반드시 말소 확인 서류를 제출할 수 있어야 합니다. 계약서에 특약사항을 명확히 해 법적 안전망을 확보하고, 대출 심사 진행 전 토스뱅크 및 일반은행과 상담해 제출 서류, 심사 절차에 대해 충분히 안내받아야 원활한 대출 실행이 가능합니다.
본 글이 전세보증금대출과 근저당 말소 관련 절차 이해에 도움이 되길 바랍니다.