2025 전세보증금반환대출 LTV 70% 계산법: 집값 70% 아님! 정확한 산정 방식은?
2025년 10월 15일 정부가 발표한 부동산 금융정책 개편안에 따라, **전세보증금반환대출(퇴거자금대출)**의 LTV(담보인정비율) 적용 방식이 강화되고 명확해졌습니다.
그중 많은 분들이 오해하고 있는 부분은 바로 LTV 70%를 “집값 전체”에 적용한다고 착각하는 것입니다. 하지만 실제 대출 심사에서는 집값에서 이미 선순위 채권(전세보증금, 근저당 등)을 뺀 나머지 금액에 대해 70%만 인정하는 것이 정확한 방식입니다.
✅ 전세보증금반환대출의 LTV 적용 공식
전세보증금반환대출 한도 계산 공식은 다음과 같습니다:
대출 가능 한도 = (집값 – 선순위 채권) × LTV(70%)
여기서 말하는 선순위 채권에는 기존 전세보증금, 근저당 설정 금액, 타 대출 잔액 등이 모두 포함됩니다.
이는 이미 해당 주택의 담보가 일부 점유된 상태이기 때문에, 중복 담보 설정을 피하기 위해 실제 남은 담보 여력에만 대출 비율이 적용되는 것입니다.
💡 실제 예시로 보는 전세보증금반환대출 한도
- 주택 시세(감정가): 6억 원
- 기존 전세보증금: 3억 원
대출 한도 = (6억 – 3억) × 0.7 = 2억 1천만 원
즉, 집값이 6억 원이고 세입자 보증금이 이미 3억 원이라면, 이 집에서 새롭게 설정 가능한 대출 한도는 2.1억 원뿐입니다.
집값의 70%인 4.2억 원을 받을 수 있는 것이 아닙니다.
❗ 이런 계산이 적용되는 이유는?
이 방식은 **보증기관(HUG, SGI 서울보증 등)**이나 **금융기관(은행)**이 담보 가치를 보수적으로 산정해 중복 담보 설정에 따른 리스크를 방지하려는 목적이 있습니다.
전세보증금 자체가 집값 대비 선순위 담보물권 역할을 하기 때문에, 대출기관은 남은 담보가치를 기준으로만 퇴거자금 대출을 실행하게 됩니다.
📌 퇴거자금대출 조건 요약 (2025년 기준)
| 대출명 | 전세보증금반환자금대출 (퇴거자금대출) |
| 적용 LTV | 70% (2025년 10.15 대책 기준) |
| 대출 대상 | 기존 임차인 전세금 반환 목적의 집주인 |
| 담보 기준 | 시세 기준 주택가액 – 선순위 채권 금액 |
| 보증기관 | HUG, SGI 등 보증보험 가입 필요 |
| 한도 산정 | 잔여 담보가치 × LTV 70% |
⚠️ 주의할 점
- 전세보증금이 집값의 70% 이상일 경우, 대출이 거의 불가능하거나 보증 거절될 수 있습니다.
- 기존 근저당 설정 금액이 높다면, 실질 담보가치가 부족해 대출 자체가 불가할 수 있습니다.
- 은행에서는 감정평가 결과나 실거래가 시세를 기준으로 담보가치를 평가합니다.
✅ 결론
전세보증금반환대출(퇴거자금대출)의 LTV 70%는 “집값 전체”가 아닌 “잔여 담보가치”에만 적용됩니다.
즉, **[집값 – 선순위 전세보증금 또는 근저당] × 70%**가 실제 받을 수 있는 한도입니다.
이는 주택 담보가치의 중복 사용을 방지하고, 보증기관의 리스크를 줄이기 위한 정부의 정책 기조입니다.
대출을 준비하시는 분들은 집값이 얼마인지보다, 기존 세입자의 보증금과 기타 담보 채권이 얼마인지를 먼저 파악하고, 그 이후 남은 담보 여력으로 대출 가능성을 계산해야 합니다.
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