“10년 거주 가능” 광고, 정말 내 집인가요? 전세 vs 분양 완전 구분법

“10년 거주 가능” 광고, 정말 내 집인가요? 전세 vs 분양 완전 구분법

최근 부동산 광고에서 “10년 거주 가능”, “재산세·취득세 無”, “HUG보증 전세자금대출 90% 가능” 등의 문구가 포함된 신축 임대주택 상품이 많아졌습니다.
이때 많은 분들이 “10년 동안 살면 결국 내 집이 되는 건가요?” 라고 묻습니다.

결론부터 말씀드리면, 아닙니다.
**이런 구조는 ‘전세’ 또는 ‘보증부 임대’에 해당하며, 집을 10년 동안 살아도 소유권은 임대인에게 남아 있는 구조입니다.

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✅ 전세 구조: '소유권 없음', '거주 권리만 보장'

• 전세란 전세보증금을 내고 **거주할 권리(임차권)**만 받는 계약 형태입니다.
• 2년·4년·10년 등 기간 동안 거주 보장은 받을 수 있지만, 등기상 집 주인은 여전히 건설사나 임대사업자입니다.
• 따라서 아무리 오래 살아도 **법적으로는 ‘임차인(세입자)’**입니다.

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🧾 광고 속 문구 해석하기

광고 문구실제 의미

“10년간 거주 가능”	전세계약이거나 임대차 계약입니다. 소유권은 없습니다.
“취득세·재산세 無”	집을 사는 게 아니기 때문에 당연히 취득세나 재산세가 없습니다.
“HUG보증, 전세금 90% 대출 가능”	HUG 전세금 반환보증을 조건으로 한 전세자금대출 상품입니다.
“내 집처럼 살 수 있다”	편의성 강조일 뿐, 법적 소유와 무관합니다.

이처럼 분양이 아닌 전세 또는 임대차 계약일 경우, 실질적인 자산 소유가 불가능합니다.

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❗ 실제 사례: “계약해도 내 집은 아닙니다”

모델하우스나 상담 시 직원이 “계약해도 내 집은 아니다”라고 설명했다면, 정확한 설명입니다.
이는 전세형 신축임대주택이거나, 분양전환형 공공임대주택일 가능성이 큽니다.

→ 이 경우도 분양계약을 새로 체결해야만 등기상 본인 이름으로 소유권 이전이 이루어지며, 해당 시점부터 취득세, 보유세가 발생합니다.

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✅ 분양과 임대(전세)는 서류부터 다릅니다

전세/임대분양(소유)

임대차계약서	분양계약서
보증금 납입	중도금, 잔금 납입
등기부등본: 타인 명의	등기부등본: 본인 명의
재산세 없음	재산세·취득세 발생

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🔍 어떻게 구분할 수 있나요?

1. 계약 서류 확인:
   • 전세 또는 임대차계약서만 존재하면 ‘내 집’이 아닙니다.
   • 분양계약서가 있어야 집 소유자로 등기 전환이 가능합니다.
2. 등기부등본 확인:
   • 집 주소로 등기부등본을 떼어, 본인 이름으로 된 소유권이 있는지 확인합니다.
3. 광고 문구 주의:
   • “10년 후 분양 전환 가능”, “우선 분양권 제공” 등은 **'우선 계약 기회'**일 뿐, 소유권을 보장하는 것은 아닙니다.

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🧭 마지막으로 꼭 기억하세요

• “내 집처럼 살 수 있다”는 말은 단지 거주 편의성을 강조한 표현일 뿐입니다.
• **‘10년 거주 후 분양 전환’**도 그 시점에 새 분양계약서를 작성하고 돈을 내야 등기 이전이 가능합니다.
• 지금 당장은 **법적으로 세입자(임차인)**일 뿐입니다.

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한 줄 요약
👉 “10년 살 수 있다”는 건 ‘임차권’일 뿐, ‘소유권’이 아닙니다. 내 집이 되려면 분양계약 + 등기 이전이 반드시 필요합니다.