경매 중인 월세집 재계약 후 중도 퇴거 가능할까? 특약·청소비까지 확인

경매 중인 월세집 재계약 후 중도 퇴거 가능할까? 특약·청소비까지 확인

경매 중인 월세집 재계약 후 중도 퇴거 가능할까? 특약·청소비까지 확인

살고 있는 월세집이 경매 진행 중이라는 사실을 알고 올해 4월 1년 재계약했지만 계약 만기 전에 퇴거하고 싶다면, 먼저 재계약이 어떤 방식으로 이루어졌는지 확인해야 합니다. 특히 ‘중도 퇴실 시 새로운 임차인이 구해질 때까지 계약을 유지한다’는 특약이 있더라도, 주택임대차보호법상 중도해지가 가능한 갱신계약인지에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

현재 보증금은 기존 월세로 모두 차감돼 0원이고, 경매 사실을 알고 재계약했다는 점도 함께 고려해야 합니다.

가장 먼저 확인할 것, 올해 4월 재계약은 어떤 재계약인가요?

이 부분이 가장 중요합니다.

단순히 “재계약서를 새로 썼다”는 사실만으로 중도해지가 가능한지 판단하기 어렵습니다.

크게 보면 ① 임대인과 임차인이 합의해서 새롭게 1년 계약을 체결한 경우, ② 별다른 의사표시 없이 묵시적으로 갱신된 경우, ③ 임차인이 계약갱신요구권을 행사해서 갱신한 경우​를 구분해야 합니다.

묵시적 갱신이었다면

주택임대차보호법 제6조의2에 따라 묵시적으로 갱신된 임대차는 임차인이 언제든지 임대인에게 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다.

즉 새 임차인을 반드시 구해야만 계약을 끝낼 수 있는 구조가 아닙니다.

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계약갱신요구권을 행사한 재계약이었다면

이 경우도 중요합니다.

주택임대차보호법은 계약갱신요구권에 따라 갱신된 계약의 해지에 관해서도 제6조의2를 준용합니다.

대법원도 계약갱신요구권에 따라 갱신된 경우 임차인이 언제든 해지를 통지할 수 있고 해지 통지 후 3개월이 지나면 효력이 발생한다고 판단했습니다.

따라서 올해 4월 재계약이 계약갱신요구권 행사에 따른 것이라면 특약 9번만 보고 “새 임차인이 들어올 때까지 무조건 월세를 내야 한다”고 단정해서는 안 됩니다.

임대인과 합의해서 새로 1년 계약서를 작성한 경우라면

반대로 기존 계약 만료 후 임대인과 협의해 보증금 0원, 월세 ○원, 계약기간 1년이라는 새로운 조건으로 합의 재계약​한 것이라면 이야기가 달라질 수 있습니다.

일반적인 기간 약정 임대차는 임차인이 단순히 “이사를 가고 싶다”는 이유만으로 언제든 3개월 전에 통보해서 계약을 종료할 수 있는 것은 아닙니다.

이 경우에는 계약서의 중도해지 조항과 특약, 임대인의 동의 여부 등을 함께 검토해야 합니다.

따라서 질문에서 말한 “1년 재계약”이 정확히 어떤 법적 성격의 갱신인지 확인하는 것이 첫 번째입니다.

경매 중이라는 이유만으로 지금 마음대로 해지할 수 있을까요?

이 부분도 조심해야 합니다.

현재 집이 경매 중이라는 사실만으로 임차인에게 언제든 계약을 중도해지할 권리가 자동으로 생긴다고 보기는 어렵습니다.

특히 질문자는 이미 약 2년 동안 경매가 진행되고 있다는 사실을 알고 있었고, 올해 4월에도 경매 진행 사실을 인지한 상태에서 재계약하면서 관련 특약까지 작성했다고 했습니다.

따라서 현재 경매가 진행되고 있다는 사실 자체를 이유로 “몰랐던 사실이 발생했으니 계약을 바로 끝내겠다”고 주장하기에는 불리할 수 있습니다.

다만 이후 낙찰 및 매각대금 납부로 소유자가 실제 변경된다면 임대차가 낙찰자에게 승계되는지 또는 소멸하는지는 별개의 문제입니다.

주택임대차보호법상 경매 등으로 주택 소유권을 취득한 사람이 임대인의 지위를 승계하는 경우가 있지만, 실제 경매에서는 임차인의 대항력 취득 시점과 말소기준권리 등 권리관계에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.

경매 중인 월세집 재계약 후 중도 퇴거 가능할까? 특약·청소비까지 확인

특약 9번, 무조건 따라야 하나요?

질문에 적어주신 내용대로 특약 9번이 “중도 퇴실하는 경우 신규 임차인이 구해질 때까지 계약을 유지한다”​는 취지라면, 단순 합의 재계약에서는 임대인이 이 조항을 근거로 월세 등을 요구할 가능성이 있습니다.

하지만 특약 한 줄만 보고 무조건 계약 만료일까지 또는 새로운 세입자가 구해질 때까지 월세를 지급해야 한다고 단정해서도 안 됩니다.

앞서 설명한 것처럼 올해 4월 계약이 묵시적 갱신 또는 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신이라면 주택임대차보호법상 임차인의 해지권을 먼저 검토해야 하기 때문입니다.

반대로 당사자가 완전히 새로운 조건으로 1년의 기간을 정해 합의 재계약했고 별도의 중도해지 특약까지 두었다면 그 특약의 문구와 계약 체결 경위를 구체적으로 검토해야 합니다.

그래서 특약 9번의 정확한 문장 전체가 매우 중요합니다.

그냥 이사하고 열쇠를 반납하면 계약이 끝나는 건가요?

그렇지는 않습니다.

실제로 집에서 나가는 것과 법적으로 임대차계약이 종료되는 것은 별개의 문제입니다.

예를 들어 10월 1일에 짐을 모두 빼고 열쇠를 반납했다고 하더라도 계약이 적법하게 종료되지 않았다면 임대인이 그 이후의 차임이나 계약상 손해를 청구할 가능성이 있습니다.

따라서 먼저 임대인에게 중도해지 의사를 문자·카카오톡 등 기록이 남는 방법으로 통보하고, 가능하면 종료일과 이후 월세·관리비 부담에 관해 합의하는 것이 안전합니다.

특히 묵시적 갱신이나 계약갱신요구권에 따른 갱신으로 3개월 후 해지를 주장하려면 임대인에게 해지 통지가 언제 도달했는지가 중요합니다. 법에서도 임대인이 해지 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생하도록 규정하고 있습니다.

경매 중인 월세집 재계약 후 중도 퇴거 가능할까? 특약·청소비까지 확인

보증금이 0원인 것은 어떤 영향을 줄까요?

질문에서는 기존 보증금이 월세로 전부 차감돼 현재 재계약의 보증금이 0원이라고 했습니다.

그렇다면 일반적인 보증부 월세처럼 퇴거 후 돌려받아야 할 임대차보증금 문제가 크지 않을 수 있습니다.

하지만 보증금이 0원이라고 해서 임대차계약 자체가 없어지는 것은 아닙니다.

계약이 유효하게 남아 있다면 월세 등 계약상 의무 문제는 별도로 남을 수 있습니다.

따라서 “어차피 받을 보증금도 없으니 그냥 나가면 된다”고 판단해서 월세를 일방적으로 중단하는 것은 권하지 않습니다.

퇴실 청소비도 무조건 내야 할까요?

이 부분 역시 계약서 문구를 정확하게 봐야 합니다.

만약 특약에 “임차인은 퇴실 시 청소비 ○만원을 지급한다” 또는 “퇴실 시 전문 청소업체를 통한 청소비를 임차인이 부담한다”​고 명확하게 합의했다면 단순히 청소비가 마음에 들지 않는다는 이유만으로 조항이 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.

반면 계약서에 퇴실 청소비에 관한 내용이 없는데 퇴거하는 날 갑자기 임대인이 “입주 청소비를 내라”고 요구한다면 당연히 지급해야 하는 비용이라고 단정하기 어렵습니다.

질문처럼 특약에 청소비 부담 내용이 있다면 정확한 금액이 정해져 있는지, 실제 청소비인지, 업체와 견적이 있는지, 어떤 범위의 청소를 요구하는지​를 확인해야 합니다.

특히 임대인이 임의로 정한 고액의 청소비를 영수증이나 견적도 없이 요구한다면 그 금액 전체가 당연히 인정된다고 단정할 수 없습니다.

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‘원상복구 비용’과 ‘퇴실 청소비’는 구분해서 보세요

두 비용은 같은 개념이 아닙니다.

임차인이 고의·과실로 벽이나 시설물을 훼손했다면 원상회복 문제가 생길 수 있습니다.

반면 정상적으로 거주하면서 발생한 생활 흔적과 별개로 퇴실할 때 무조건 전문업체 청소를 하고 비용을 지급한다는 것은 계약상 청소비 특약의 문제입니다.

따라서 임대인이 청소비를 요구한다면 “원상복구비”라고 뭉뚱그려 받는 것인지, 계약서에 정한 “퇴실 청소비”를 요구하는 것인지 구분해서 확인하는 것이 좋습니다.

퇴거 직전에는 방 전체와 벽, 바닥, 화장실, 주방, 옵션 가전 등을 날짜가 확인되도록 사진과 영상으로 남겨두는 것도 도움이 됩니다.

경매 중인 집이라면 퇴거 전에 이것도 확인해야 합니다

현재는 보증금이 0원이라고 했지만, 경매가 이미 2년 정도 진행 중이라면 현재 경매 단계와 낙찰 여부도 확인하는 것이 좋습니다.

아직 낙찰 전인지, 매각허가결정이 나온 상태인지, 낙찰자가 매각대금을 완납했는지에 따라 상황이 달라질 수 있기 때문입니다.

또한 기존 보증금이 어떻게 월세와 상계돼 0원이 됐는지, 현재 계약서에도 보증금 0원으로 명확하게 적혀 있는지도 확인해두세요.

경매에서 임차인의 대항력은 주택의 인도와 주민등록 등 법에서 정한 요건 및 권리의 선후관계와 관련되므로, 보증금 반환 등 경매에서 보호해야 할 권리가 조금이라도 남아 있다면 전출·열쇠반납을 먼저 하지 말고 권리관계를 확인하는 것이 안전합니다.

경매 중인 월세집 재계약 후 중도 퇴거 가능할까? 특약·청소비까지 확인

현재 상황에서 가장 중요한 판단 기준

질문 내용만으로 “특약 9번은 무효이니 지금 바로 나가도 된다” 또는 “새 임차인이 구해질 때까지 무조건 월세를 내야 한다”​고 어느 한쪽으로 단정하기는 어렵습니다.

핵심은 올해 4월 재계약의 성격입니다.

묵시적 갱신이었다면 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고 3개월 후 효력이 발생합니다. 계약갱신요구권을 행사해 갱신한 경우에도 같은 해지 규정이 적용됩니다.

반면 임대인과 새로운 조건으로 별도의 1년 합의 재계약을 체결한 것이라면, 임의 중도해지가 당연히 인정된다고 보기 어렵고 특약 9번의 정확한 내용까지 검토해야 합니다.

따라서 지금 당장 월세를 중단하거나 먼저 전출하기보다는 재계약서의 계약기간 부분과 특약 7번·9번 전체 문구를 확인한 뒤 중도해지 가능성을 판단하는 것이 가장 안전합니다.

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