계약갱신청구권과 재계약, 임대인이 반드시 알아야 할 핵심 포인트

계약갱신청구권과 재계약, 임대인이 반드시 알아야 할 핵심 포인트

전세나 월세 계약을 체결할 때 임차인이 활용할 수 있는 제도 중 하나가 바로 계약갱신청구권입니다. 2020년 주택임대차보호법 개정 이후 임차인은 한 번에 한해 갱신청구권을 행사할 수 있으며, 임대인은 특별한 사유가 없는 한 이를 거절하기 어렵습니다. 하지만 임대인 입장에서는 재계약과 갱신청구권 행사의 구분이 모호할 때 혼란이 발생합니다. 이번 글에서는 실제 사례를 바탕으로 계약갱신청구권 행사 여부와 임대인이 주의해야 할 점을 정리합니다.

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1. 계약갱신청구권의 기본 구조

• 임차인은 최초 계약 후 2년이 지나면 1회에 한해 갱신청구권 행사 가능
• 임대인은 정당한 사유(직접 거주, 임차인 채무 불이행 등)가 없는 한 이를 거절할 수 없음
• 갱신청구권이 행사되면 추가로 2년간 계약이 연장됨

즉, 임차인은 최대 4년까지 안정적인 거주가 가능하고, 임대인은 계약 조건을 일방적으로 변경하기 어렵습니다.

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2. 재계약과 갱신청구권의 차이

임차인과 임대인이 합의하여 새로운 계약서를 작성하는 경우, 이는 법적으로 **재계약(신규 계약)**에 해당할 수 있습니다. 반면, 임차인이 명확히 “계약갱신청구권을 행사한다”는 의사표시를 했다면 이는 갱신청구권 사용으로 간주됩니다.

• 재계약: 임차인과 임대인의 자율적 합의 → 갱신청구권은 여전히 남아 있음
• 갱신청구권 행사: 임차인의 권리 행사 → 1회 사용 후 소멸

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3. 실제 사례 분석

• 2021년 최초 전세계약 체결
• 2023년 만기: 임차인이 거주 연장을 원했고, 전세 시세 하락으로 보증금을 낮추어 새로운 계약서 작성 → 이는 일반적으로 재계약으로 해석됨
• 2025년 만기: 임차인이 다시 연장을 원했으나, 이번에는 계약서를 작성하지 않고 문자로 기간과 금액만 합의 → 사실상 묵시적 갱신 또는 간이 계약에 해당

이 상황에서는 임차인이 “갱신청구권을 행사한다”는 명확한 표현을 쓰지 않았기 때문에, 법적으로는 아직 갱신청구권을 사용하지 않은 상태로 볼 가능성이 높습니다. 따라서 2027년 계약 만기 시에도 임차인은 계약갱신청구권을 주장할 수 있습니다.

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4. 임대인이 주의해야 할 점

1. 계약서 문구 명확화
   • 재계약 시 계약서에 *“본 계약은 당사자 합의에 따른 신규 계약이며, 임차인의 계약갱신청구권 행사와 무관하다”*라는 문구를 넣는 것이 안전합니다.
2. 갱신청구권 행사 여부 기록
   • 임차인이 갱신청구권을 행사했다고 명시적으로 밝히면, 해당 사실을 계약서에 기록해 두어야 나중에 분쟁을 예방할 수 있습니다.
3. 문자·구두 합의의 위험성
   • 문자로만 합의한 경우에도 법적으로 효력이 인정되지만, 해석의 여지가 많아 추후 분쟁 가능성이 큽니다. 가급적 서면 계약서를 작성하는 것이 바람직합니다.

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5. 결론

계약갱신청구권은 임차인의 거주 안정성을 보장하는 제도지만, 임대인 입장에서는 재계약과 갱신청구권 행사의 구분을 명확히 하지 않으면 혼란이 생길 수 있습니다. 특히 계약서를 작성하지 않고 문자로만 합의하는 경우, 임차인의 갱신청구권이 여전히 살아있다고 판단될 가능성이 높습니다.

👉 따라서 임대인은 재계약 시 반드시 계약서에 갱신청구권 행사 여부를 명시하고, 필요하다면 법무사나 전문가의 자문을 받아 계약을 체결하는 것이 안전합니다.