근저당권 있는 집 전세계약, 안전하게 진행하는 방법

근저당권 있는 집 전세계약, 안전하게 진행하는 방법

예비 세입자들이 전세계약을 알아보는 과정에서 가장 불안한 상황 중 하나는 집에 이미 근저당권이 설정되어 있는 경우입니다. 예를 들어, 해당 주택에 근저당권 2억 7000만 원이 설정되어 있고, 내가 들어가려는 전세금은 2억 5000만 원이라면, 집주인의 설명은 보통 이렇습니다.
“전세보증금을 받으면 그 돈으로 대출을 상환하고 근저당을 말소해드리겠습니다.”

말로는 간단하지만, 실제로는 전세보증금이 위험에 노출될 수 있기 때문에 매우 주의가 필요합니다. 이번 글에서는 근저당권이 걸린 집 전세계약 시 꼭 확인해야 할 절차와 안전장치를 정리했습니다.

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1. 왜 위험할까?

근저당권이란 은행 등 금융기관이 대출 담보로 설정하는 권리입니다. 주택에 근저당이 설정되어 있다면, 전세보증금보다 은행의 권리가 우선합니다. 즉, 집주인이 전세금을 받은 뒤에도 대출을 갚지 않거나 다른 채무 문제가 생기면, 은행이 먼저 해당 집을 경매로 넘기고 돈을 회수하게 됩니다. 이 경우 세입자의 전세보증금은 후순위로 밀려 돌려받기 어려울 수 있습니다.

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2. 안전하게 진행하려면?

(1) 잔금과 근저당권 말소 동시 진행

• 가장 중요한 원칙은 근저당권 말소 등기와 전세금 지급이 동시에 이뤄져야 한다는 것입니다.
• 단순히 집주인의 말을 믿고 전세금을 다 주는 것은 위험합니다.
• 은행 창구나 법무사를 통해 **“대출 상환 → 근저당 말소 서류 확인 → 전세금 지급”**이 같은 자리에서 진행되어야 안전합니다.

(2) 계약 특약 넣기

• 계약서에 반드시 다음과 같은 조항을 기재하세요.
  • “잔금일에 기존 근저당권을 전액 상환하고, 근저당권 말소 등기와 동시에 전세금 지급한다. 만약 근저당권 말소가 이루어지지 않으면 계약은 무효로 하고 계약금을 반환한다.”
• 이런 특약은 법적으로 강제력이 있어, 문제가 발생했을 때 세입자의 권리를 보호합니다.

(3) 법무사 또는 에스크로 제도 활용

• 법무사 비용을 조금 들여 말소 등기를 법무사가 직접 확인 후, 전세금을 집주인에게 전달하는 방법이 있습니다.
• 일부 은행은 **에스크로 계좌(안전거래 계좌)**를 통해 근저당 상환과 전세금 지급을 동시에 처리할 수 있도록 지원합니다.

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3. 전세보증보험 가입 확인

전세보증금 반환보증(전세보증보험) 가입 여부도 반드시 체크해야 합니다.

• 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증 등이 운영하는 제도로, 집주인이 전세금을 돌려주지 못할 경우 대신 반환해줍니다.
• 만약 해당 집이 보증보험 가입이 거절된다면, 이미 위험 신호일 수 있습니다.
• 계약 전 미리 보증보험 가입 가능 여부를 조회하는 것이 좋습니다.

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4. 정리: 안전한 전세계약 체크리스트

1. 근저당권 확인: 등기부등본 발급 후 채권 최고액·순위 확인
2. 동시 이행 절차: 근저당 말소와 전세금 지급이 같은 날, 같은 자리에서 진행
3. 특약 기재: 말소 미이행 시 계약 무효·계약금 반환 조항 필수
4. 법무사/에스크로 활용: 전문가 입회로 안전성 확보
5. 보증보험 가입 확인: 반환보증 가입 가능 여부 반드시 체크

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결론

근저당권이 설정된 집에 전세계약을 하는 것은 결코 가볍게 넘길 문제가 아닙니다. 집주인의 말만 믿고 전세금을 모두 지급하는 것은 위험하며, 반드시 근저당권 말소와 잔금 지급을 동시에 진행해야 합니다. 또한 계약서에 특약을 넣고, 전세보증보험 가입 가능 여부를 확인하는 것이 세입자의 안전을 지키는 핵심입니다.