계약갱신청구권 행사 시 전세를 월세로 전환할 수 있을까?

계약갱신청구권 행사 시 전세를 월세로 전환할 수 있을까? 

임차인이 계약갱신청구권을 행사하면 원칙적으로 기존 계약과 동일한 조건(전세)은 유지됩니다. 하지만 최근 금리와 부동산 시장 상황 때문에 전세를 월세로 전환하고 싶어 하는 경우가 많습니다. 그렇다면 전세를 월세로 바꾸는 것이 법적으로 가능한지, 어떤 제한이 있는지 살펴보겠습니다.

---

1. 계약갱신청구권과 전세→월세 전환 가능 여부

• 원칙: 갱신 시 기존 조건 유지 (예: 전세 3억 7천만 원 그대로)
• 예외: 임차인과 임대인이 합의하면 전세를 월세로 전환 가능

즉, 임대인이 일방적으로 전세를 월세로 바꾸는 것은 불가능하며, 반드시 임차인의 동의가 필요합니다.

---

2. 전월세 전환 시 지켜야 할 법적 상한

전세를 월세로 바꿀 때는 두 가지 기준을 반드시 따라야 합니다.

(1) 5% 증액 한도

임대료는 보증금과 월세를 합친 금액이 기존 총액의 5% 이내에서만 올릴 수 있습니다.

• 기존 전세: 3억 7천만 원
• 증액 한도: 3억 8850만 원 (5% 이내, 약 1850만 원 증가 가능)

(2) 전월세 전환율

보증금을 줄이고 그만큼 월세로 돌릴 때, 월세 계산은 법정 전환율을 따라야 합니다.

• 법정 전환율 = 10% 또는 기준금리(현재 0.5%) + 3.5% 중 낮은 값
• 현재 약 4~4.5% 수준 적용

👉 즉, 보증금을 월세로 바꿀 때 임의로 금액을 정할 수 없고, 정해진 비율에 따라 산정해야 합니다.

---

3. 예시 계산: 전세 3.7억 → 보증금 5천만 + 월세 전환

• 기존 계약: 전세 3억 7천만 원
• 변경안: 보증금 5천만 원 + 월세 126만 원

이 경우 보증금이 3억 2천만 원 줄어들고, 그만큼 월세가 새로 생깁니다.

• 전환 보증금: 3억 2천만 원
• 적용 전환율: 약 4.5%라면 연 1440만 원 → 월 120만 원 수준

즉, 월세 126만 원 설정은 법정 전환율 기준과 크게 차이나지 않으며, 총액도 기존 전세 3.7억 대비 5% 증액 한도 내라면 적법합니다.

---

4. 실무에서 꼭 확인할 점

1. 임차인 동의 필수 → 임대인의 일방적 전환 불가
2. 5% 증액 한도 준수 → 보증금+월세 총액 기준
3. 전월세 전환율 확인 → 초과 시 불법 전환
4. 합의서 작성 → 추후 분쟁 방지를 위해 계약서에 명확히 기재

---

결론

계약갱신청구권 행사 시에도 임차인 동의가 있다면 전세를 월세로 전환할 수 있습니다.
단, 반드시

• 보증금 + 월세 총액이 5% 상한 이내인지,
• 전월세 전환율 기준을 지켰는지
  확인해야 합니다.

👉 결국 전환 가능 여부는 임대인과 임차인의 합의 + 법적 상한 준수라는 두 가지 조건에 달려 있습니다. 이를 지키면 법적으로 문제없이 전환이 가능하지만, 기준을 초과하거나 일방적으로 전환한다면 분쟁 소지가 큽니다.