상생임대인 제도와 아파트 매도 시 전세계약 승계 적용 여부

상생임대인 제도와 아파트 매도 시 전세계약 승계 적용 여부

정부는 임대차 시장의 안정을 위해 상생임대인 제도를 운영하고 있습니다. 이 제도는 임대인이 기존 임차인과의 계약을 1년 6개월 이상 유지하면서, 임대료 인상률을 5% 이내로 제한할 경우 다양한 세제 혜택을 부여하는 제도입니다. 하지만 실제 현장에서는 “계약을 중간에 연장했을 때도 인정되는지?”, “아파트를 매도하면 승계한 매수인도 혜택을 받을 수 있는지?” 같은 질문이 자주 발생합니다. 이번 글에서는 2023년에 최초 계약을 체결하고 2025년, 2026년에 갱신 계약을 하는 경우를 예로 들어 상생임대인 제도의 적용 여부를 살펴보겠습니다.

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상생임대인 제도 기본 요건

상생임대인 제도를 적용받기 위해서는 다음과 같은 조건이 필요합니다.

• 기존 임차인과 1년 6개월 이상 계약 유지
• 임대료 인상률 5% 이하 제한
• 계약 연장 또는 재계약 시 위 조건을 충족할 경우 임대인에게 양도세 비과세, 장기보유특별공제 등의 세제 혜택 부여

즉, 임대차 계약을 단순히 갱신하기만 해도 혜택을 받을 수 있는 것은 아니며, 임대료 동결 또는 최소 인상이 핵심 조건입니다.

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2023~2026년 계약 연장 사례

예시로,

• 2023년 최초 계약
• 2025년 1년 연장(임대료 인상 없음)
• 2026년 다시 1년 갱신

이 경우, 임대인은 기존 세입자와 1년 6개월 이상 계약을 유지했고, 임대료를 인상하지 않았으므로 상생임대인 요건을 충족하는 것으로 볼 수 있습니다. 따라서 임대인은 세제 혜택 적용 대상에 포함될 수 있습니다.

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아파트 매도와 전세계약 승계

문제는 아파트를 매도할 때 발생합니다. 매도 계약서에 “현재 전세계약을 승계한다”는 조건이 명시되어 있다면, 세입자는 새로운 집주인(매수인)과 기존 조건을 이어가게 됩니다. 그러나 여기서 중요한 점은:

• 매수인이 승계한 시점부터의 계약만 상생임대인 제도 판단에 반영됩니다.
• 매도 이전 임대인이 체결한 2023~2025년 계약 기간은 매수인의 상생임대인 요건에 자동으로 포함되지 않습니다.
• 따라서 매수인이 2026년 이후 재계약을 체결할 때 임대료 인상률 5% 이내 조건을 지켜야만 제도 적용이 가능합니다.

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실무적으로 유의할 점

1. 매도 계약서 작성 시 전세계약 승계 조건을 명확히 기재해야 합니다.
2. 임대료 인상률 제한, 계약 갱신 조건 등을 매수인과 충분히 협의해야 추후 분쟁을 피할 수 있습니다.
3. 상생임대인 제도는 임대인 입장에서는 세제 혜택과 직결되므로, 반드시 세무사 또는 부동산 전문가 상담을 통해 확인하는 것이 안전합니다.

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결론

2025년에 1년 연장 후 2026년에 다시 1년 갱신하면 상생임대인 제도 요건을 충족할 수 있습니다. 하지만 2026년에 아파트를 매도하여 새로운 매수인이 전세계약을 승계하는 경우에는, 승계 이후 체결되는 계약만 제도 적용 여부에 반영됩니다. 기존 임대인의 계약 기간은 매수인에게 그대로 승계되지 않으므로 유의해야 합니다.

따라서 매도 후에도 상생임대인 혜택을 유지하려면, 매수인과의 계약서에 임대차 계약 승계 내용과 임대료 인상률 제한 조건을 명확히 명시하는 것이 필수적입니다.