아파트 매도 시 양도소득세 비과세 조건 – 2025년 최신 완벽 가이드

아파트 매도 시 양도소득세 비과세 조건 – 2025년 최신 완벽 가이드

현재 2015년 A아파트(비조정지역) 입주 후 거주 중이고, 2025년 11월 B아파트(조정지역) 입주 예정으로 잔금 마련을 위해 A아파트를 매각하려는 상황이라면, “A아파트의 양도세 비과세” 여부가 가장 중요한 쟁점입니다. 2025년 양도소득세법 개정 내용과 국세청, 실전 상담사례를 근거로, 비과세 판정과 주의사항을 상세하게 정리합니다.

1. 2025년 기준 1세대 1주택 양도세 비과세 요건

2025년 현재 적용되는 1세대 1주택 양도세 비과세 조건은 아래와 같습니다:

• 1세대 1주택 보유: 본인과 배우자, 부양가족 전체가 국내 주택 1채만 보유한 상태여야 함(부득이한 일시적 2주택 특례는 아래에서 설명).
• 보유기간 2년 이상: A아파트 보유기간이 2년 이상인 경우.
• (조정지역 내 주택의 경우) 2년 이상 거주: 조정지역에서 2017년 8월 3일 이후 취득 시 거주요건 추가.
• 양도가액 12억원 이하: 비과세 한도가 12억원까지 확대(2025년 기준). 초과분은 부분 과세.
• 취득 당시 지역 기준: 해당 아파트가 ‘비조정지역’일 때 취득했다면 2년 보유만으로 비과세, 조정지역이면 거주요건이 추가.

2. 비조정지역 아파트(A)에 대한 비과세 적용 판단

질문자께서 2015년 입주하여 현재까지 거주 중인 **A아파트가 “비조정지역”**이라면:

• 2년 이상 보유하셨으므로, “거주요건”은 적용받지 않습니다.
• 따라서 잔금일 기준 양도 당시에도 1세대 1주택 조건을 유지하면 양도세 전액 비과세(12억 이하) 받을 수 있습니다.

3. B아파트(조정지역)와 일시적 2주택 특례

B아파트가 조정지역이면서 “2022년 1월 사업승인, 2025년 11월 준공 및 입주 예정”이라면 분양권/입주권을 보유 중인 셈입니다.

• 일시적 2주택 비과세 특례는, 기존주택(A) 보유 1년 이상, 신규주택(B) 취득(=등기) 후 3년 이내에 A를 파는 경우 인정됩니다.
• 즉, B아파트가 2025년 11월 입주‧잔금‧등기 시점부터 3년 이내에 A아파트를 매도하면 특례 비과세가 가능합니다.
• 단, 이때도 “A → B 순서”로 거래 순서를 맞추셔야 하며, 이사로 인해 전입신고 등 통한 실질 거주가 일부 필요할 수 있습니다.

※ 주의: B아파트 취득(잔금/등기) 전에 반드시 A아파트를 “1세대 1주택” 상태에서 매도해야 일반 비과세가 깔끔하게 성립합니다.
만약 일시적 2주택이 된 뒤 A를 매각한다면 반드시 '3년 이내 매각/1년 경과 후 신규주택 취득' 등 세칙과 예외 조항을 체크해야 하며, 조정지역 주택간 이동이면 기준이 다소 까다로울 수 있습니다.

4. 기타 핵심 유의사항

• A아파트의 양도가액이 12억원 초과 시, 초과분에 대해서만 양도세가 과세됩니다.
• 매도 직전까지 “1세대 1주택” 상태를 유지하고, 세대원의 타 주택 보유 여부도 확인해야 합니다.
• 분양권/입주권도 “주택 수 산정”에 들어가므로 A‧B 주택의 보유기간, 잔금‧등기(취득일) 정확히 확인 필요.

5. 요약 및 세무 실전 팁

• A아파트(비조정지역) 2년 이상 보유-거주, 양도가액 12억원 이하: ➔ 양도세 비과세
• B아파트(조정지역) 입주 전 A 매도: ➔ 1세대 1주택 비과세 기준 충족
• 일시적 2주택 구조시(분양권/입주권→입주 후 3년 이내 A 매각): ➔ 특례 비과세 적용 가능(단, 순서와 요건 준수 필수)
• 의문점이나 복잡한 가족관계, 주택수 산정에 애매한 경우: 반드시 세무사 상담 권장

핵심 

1세대 1주택 양도세 비과세, 비조정지역 아파트 비과세, 일시적 2주택 비과세 특례, 2025년 양도세 개정, 아파트 양도소득세 면제, 주택매도 세금

정리:
질문자 사례는 2015년 비조정지역 A아파트 입주(2년 이상 보유 및 거주) → 2025년 조정지역 B아파트(분양권) 입주 예정으로, A를 B 등기‧입주 전 양도하면 양도세 전액 비과세 요건 충족입니다.
만약 일시적 2주택이 된 경우라도 “3년 내 종전주택 매도” 등 특례 요건만 지키면 안전하게 비과세 받으실 수 있습니다.

세부적 잔금‧등기일, 분양권 소유 기간, 가족 구성원 주택수 등은 꼭 추가로 세무전문가에 재확인하시길 권장합니다!