임대사업자 매도 시 전세기간 연장 가능할까?｜계약갱신청구권·1년 단위 갱신 쟁점 완벽 정리

임대사업자 매도 시 전세기간 연장 가능할까?｜계약갱신청구권·1년 단위 갱신 쟁점 완벽 정리

전세 계약을 연장하려는 시점에 집주인이 임대사업자에서 일반 임대인으로 전환되거나, 매도를 추진하는 상황이라면 많은 임차인들이 “전세 재계약이 가능한가?”, “갱신청구권을 행사할 수 있는가?” 같은 문제로 혼란을 겪습니다.
특히 1년 단위로 전세를 체결한 경우, 법적 갱신 횟수에 포함되는지 여부도 중요한 쟁점입니다.

이번 글에서는 임대사업자의 의무기간 종료 후 매도 상황, 전세 1년 갱신의 법적 해석, 갱신 가능 여부, 임차인의 권리 보호 방법을 명확히 정리합니다.

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✔ 1. 임대사업자 의무기간 종료 후 매도해도 전세 연장은 가능하다

임대사업자는 등록된 의무 임대기간이 끝나면 4년·8년 등의 규정 기간 종료 후 자동으로 등록 말소되거나, 자진 말소를 거쳐 일반 임대인과 동일한 지위를 갖게 됩니다.
하지만 중요한 점은 다음과 같습니다.

🔎 의무기간 종료 ≠ 임차인 내보내기 가능

의무기간이 끝난 뒤 매도를 하더라도, 임차인의 계약갱신청구권은 여전히 유효합니다.
이는 임차인을 보호하기 위한 주택임대차보호법의 핵심 조항으로, 임대인은 아래 정당한 사유가 없는 한 갱신을 거절할 수 없습니다.

임대인이 갱신거절 가능한 정당한 사유

• 임대인 또는 직계가족의 실거주 목적
• 임차인의 2회 이상 연체
• 임대차 목적물의 철거·재건축
• 임차인의 불법 사용
  이외에는 단순히 “매도를 예정하고 있어서”, “집을 팔고 싶어서”라는 이유만으로는 갱신 거절 불가입니다.

➡ 즉, 임대사업자 매도 상황이라도 법적 보호를 받으며 최대 2년 갱신 연장을 요구할 수 있습니다.

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✔ 2. 전세 1년씩 갱신한 경우 갱신청구권 행사 가능 여부

일부 임대인·임차인은 2년 계약 대신 1년 단위로 2회 계약을 체결하는 경우가 있습니다.
이 경우 가장 큰 쟁점은 다음입니다.

🔎 1년 계약을 2번 하면 ‘갱신청구권 1회 행사’가 이미 사용된 것인가?

법원과 학계에서 일반적으로 인정하는 해석은 다음과 같습니다.

• 갱신청구권은 최초 계약 종료 시점에 임차인에게 부여되는 1회성 권리
• 계약서가 1년 단위로 나누어져 있어도 실질적으로는 하나의 2년 계약으로 간주 가능
• 다만,
  • 중간에 묵시적 갱신이 있었는지
  • 임대인 주도로 1년 계약이 반복되었는지
  • 계약서 내용상 ‘갱신’ 표시 유무
    등에 따라 갱신청구권의 사용 여부가 달라질 수 있음.

📌 중요 요약

• 1년씩 2번 계약했다고 해서 반드시 “갱신청구권 행사 완료”로 보는 것은 아님
• 대부분의 경우 갱신청구권은 사용되지 않은 상태로 인정될 가능성이 높음
• 하지만 계약서 문구·특약에 따라 달라지므로 전문가 검토가 필수

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✔ 3. 임대사업자 매도 상황에서 임차인이 취할 최선의 대응

① 갱신 의사 공식 통보

계약 종료 6개월~1개월 전 문자·카톡·이메일 등 기록이 남는 방식으로 계약갱신청구권 행사 의사를 통보합니다.

② 매수인에게 임차권 승계 알리기

매도 시 매수인은 기존 임대차 계약을 그대로 승계합니다.
따라서 임차인은 매도 여부와 관계 없이 기존 계약 + 갱신권으로 보호됩니다.

③ 임대인의 실거주 주장 검증

임대인이 실거주를 이유로 갱신 거절할 때는 아래 조건 충족해야 합니다.

• 실제 이사 갈 것(허위 실거주 불가)
• 계약 후 2년간 실거주 유지
• 위반 시 손해배상 배상 의무 있음

따라서 허위 실거주 주장이라면 분쟁 가능성이 큽니다.

④ 법률 상담 통한 확인

특히 1년 단위 계약이 갱신권 행사에 포함되는지 여부는 계약서 검토가 필요해 법률전문가 상담을 추천합니다.

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✔ 핵심 요약

항목설명

임대사업자 매도	매도해도 임차인의 갱신청구권은 그대로 유지
갱신청구권 행사	임차인은 1회, 2년 연장 요구 가능
1년 계약 2회	갱신권 사용 여부는 계약 방식·특약에 따라 달라짐
임대인 거절 사유	실거주·연체 등 정당한 사유 외 거절 불가
임차인 대응	갱신 의사 서면 통보 → 계약서 검토 → 법률 상담 권장

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결론

임대사업자의 매도나 등록 말소는 임차인의 권리를 침해하지 못합니다.
전세 재계약을 원한다면 계약갱신청구권을 행사해 2년 연장을 요구할 수 있으며, 매도는 정당한 갱신 거절 사유가 되지 않습니다.

특히 1년씩 계약한 경우 갱신권 사용 여부가 중요한 쟁점이므로, 계약서를 토대로 전문가 검토가 필요합니다.