임대차 갱신요구권 행사와 임대인의 기간 외 갱신 거절, 법적 효력은?

임대차 갱신요구권 행사와 임대인의 기간 외 갱신 거절, 법적 효력은?

2020년 개정된 주택임대차보호법으로 임차인에게 계약갱신요구권이 보장되었습니다. 하지만 임대인과 임차인 사이에서는 “언제까지 통보해야 하는지”, “갱신요구권 행사 이후 임대인이 뒤늦게 갱신 거절을 통보할 수 있는지” 같은 문제가 자주 발생합니다. 이번 글에서는 임차인이 기간 내 갱신요구권을 행사했음에도 임대인이 갱신기간이 지난 뒤 직계존속 실거주를 이유로 거절한 경우의 법적 상황을 정리합니다.

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1. 갱신요구권 행사 요건

• 임차인은 임대차 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 의사를 밝힐 수 있습니다.
• 이 기간 내에 전화, 문자, 이메일, 내용증명 등 의사표시가 명확하게 전달되면 법적 효력이 인정됩니다.
• 즉, 문자로 “계약을 연장하겠다”는 의사를 밝힌 것도 갱신요구권 행사로 인정됩니다.

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2. 임대인의 갱신 거절 가능 사유

임대인은 원칙적으로 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 없습니다. 다만 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 예외 사유가 존재합니다.

• 임대인 또는 직계존속·직계비속의 실제 거주 목적
• 임차인의 차임 연체
• 불법 전대 등 계약 위반 사유

여기서 중요한 점은 **정당한 사유가 있다고 해도 반드시 법에서 정한 통보 기간 내(6개월 전~2개월 전)**에 임차인에게 거절 의사를 밝혀야 한다는 점입니다.

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3. 임대인의 기간 외 갱신 거절은 효력 제한

사례처럼 임차인이 갱신 요구를 적법하게 행사한 후, 임대인이 갱신 기간이 지난 뒤 “직계존속이 실제 거주한다”는 사유로 거절 의사를 밝혔다면 효력은 제한됩니다.

• 갱신요구권 행사 기간 이후 통보: 법적으로 효력이 인정되기 어렵습니다.
• 임차인의 권리가 우선하므로, 일반적으로는 묵시적 갱신 또는 갱신 요구에 따른 계약 연장으로 간주됩니다.
• 대법원 판례(2023년) 역시 “임차인이 갱신요구권을 행사하면 임대인의 거절 의사표시는 반드시 기간 내에 있어야 한다”고 판시한 바 있습니다.

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4. 실무적 조언

• 임차인은 갱신 요구 사실을 문자, 카톡, 이메일, 내용증명 등 증거로 확보하는 것이 중요합니다.
• 임대인의 통보 시점이 기간 이후라면, 임대차는 이미 갱신된 계약으로 볼 수 있습니다.
• 만약 분쟁이 발생한다면, 해당 증거 자료를 근거로 법률 상담을 받아 갱신권 행사 효력을 주장할 수 있습니다.
• 필요하다면 임대차분쟁조정위원회나 법률구조공단을 통해 빠르게 대응하는 것도 좋은 방법입니다.

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5. 결론

정리하면,

• 임차인이 적법한 기간(만기 6개월 전~2개월 전)에 문자로 갱신 의사를 밝혔다면 갱신요구권은 유효합니다.
• 임대인이 직계존속 실거주를 이유로 갱신을 거절하더라도, 기간 내에 통보하지 않았다면 법적 효력은 미약합니다.
• 따라서 이 경우 계약은 묵시적으로 갱신되거나, 임차인의 갱신요구권에 따라 연장된 것으로 인정될 가능성이 높습니다.

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👉 요약: 갱신요구권은 시기와 증거가 핵심입니다. 임차인이 기간 내 의사를 표시했다면, 임대인의 늦은 거절은 효력이 없으므로 안심하시고, 혹시 모를 분쟁에 대비해 증거자료를 보관하고 전문가 상담을 권장합니다.