전세계약 근저당권 있어도 괜찮을까? 보증금 반환 위험과 세입자 보호 방법 총정리

전세계약 근저당권 있어도 괜찮을까? 보증금 반환 위험과 세입자 보호 방법 총정리

전세계약을 앞두고 등기부등본에 근저당권이 설정된 집을 발견하면 많은 세입자가 불안해합니다. 실제로 근저당권이 있는 전세는 흔하지만, 임대사업자 매물이나 전세가율이 높은 주택에서는 보증금 반환 지연·미반환 위험이 현실적으로 존재합니다. 핵심은 “근저당이 있느냐”보다 대항력·우선변제권을 제대로 확보할 수 있느냐입니다.

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근저당권 전세계약의 기본 구조

근저당권은 집주인이 은행 대출을 받을 때 설정하는 담보입니다.
전세계약에서 흔히 볼 수 있는 구조는 다음과 같습니다.

• 기존 임차인 보증금 반환 → 새 세입자의 전세 잔금으로 상환
• 은행 대출 상환 후 근저당 말소
• 이후 새 전세계약 유지

문제는 이 구조가 임대인의 자금 사정에 크게 의존한다는 점입니다. 잔금일에 상환이 지연되거나, 임대인이 추가 채무를 부담하면 보증금 회수가 꼬일 수 있습니다.

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실제로 발생하는 위험 사례

근저당이 있는 전세계약에서 보증금 문제가 발생하는 경우는 생각보다 많습니다.

• 임대인이 “잔금으로 대출 상환하겠다”고 약속했으나 자금 부족
• 기존 근저당 외에 후순위 근저당 추가 설정
• 세금 체납으로 인한 압류·가압류 발생
• 깡통전세 상태에서 경매 진행

특히 임대사업자의 경우 다주택·다중 채무 구조가 많아, 한 곳에서 문제가 생기면 연쇄적으로 위험이 커질 수 있습니다. 이런 점에서 “임대인에게 유리한 구조 아니냐”는 우려는 충분히 현실적인 판단입니다.

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세입자는 근저당보다 우선권을 가질 수 있을까?

결론부터 말하면 조건을 갖추면 가능합니다.

대항력·우선변제권 확보 요건

• 실제 거주(점유)
• 전입신고
• 확정일자

이 3가지를 갖추면, 전입신고 + 확정일자 다음 날 0시부터 효력이 발생합니다.
이 시점 이후에 설정되는 근저당·압류는 모두 후순위가 됩니다.

계약 전 근저당이 있는 경우

• 잔금일에 근저당 전액 상환 및 말소 특약 필수
• 잔금 지급 직전 등기부등본 재확인
• 대출금이 크면 은행 동의 + 동시 상환 확인 필요

즉, 계약 자체가 무효는 아니지만 잔금일 관리가 핵심 리스크 포인트입니다.

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근저당 상환 불이행 시 계약 해지 가능할까?

가능합니다.

계약 당시 근저당 존재를 알고 있었더라도,
특약에 “잔금일 근저당 말소”가 명시돼 있다면, 이를 지키지 못한 것은 명백한 계약 위반입니다.

이 경우 세입자는:

• 계약 해지
• 계약금 반환
• 손해배상(이사비·중개수수료 등) 청구 가능

실제 판례에서도 근저당 말소 특약 불이행은 중대한 계약 위반으로 인정되는 경우가 많습니다.

다만, 잔금 지급 전 단계라면 즉시:

• 최신 등기부 확인
• 지급 보류
• 법률 상담 진행
  이 가장 안전합니다.

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정리: 근저당 전세계약, 이렇게 판단하세요

• 근저당 자체가 문제는 아님
• 보증금 + 선순위 채권 ≤ 집값 구조인지 반드시 확인
• 전입신고·확정일자 즉시 진행
• 잔금일 근저당 말소 특약 + 동시이행 확인 필수
• 불안하면 보증보험(HUG·HF) 가입까지 고려

전세계약에서 가장 중요한 건 “집주인을 믿을 수 있느냐”가 아니라, 법적으로 내가 먼저 보호받는 구조인지입니다.
조금이라도 구조가 복잡하거나 찜찜하다면, 계약 전 등기부·특약을 기준으로 다시 한 번 점검하는 것이 보증금을 지키는 가장 확실한 방법입니다.