전세보증보험 불가 시 계약 파기 가능할까? ‘임대인 사유’ 특약의 실제 효력 정리

전세보증보험 불가 시 계약 파기 가능할까? ‘임대인 사유’ 특약의 실제 효력 정리

전세계약에서 전세보증금 반환보증보험 가입은 이제 선택이 아닌 필수에 가깝습니다. 하지만 보증보험이 거절되는 경우, 임차인이 ‘임대인 사유’ 특약을 근거로 계약을 파기할 수 있는지를 두고 분쟁이 자주 발생합니다. 결론부터 말하면, 매매가의 90%를 초과하는 깡통전세 수준이라면 보통 임대인 귀책사유로 인정되기 어렵습니다.

‘임대인 사유’ 특약은 언제 유효한가

전세계약서에 흔히 들어가는 문구는
“전세보증보험 가입이 불가할 경우 임대인 사유로 계약을 해제한다”는 특약입니다.
이 특약이 실제 효력을 가지려면, 보증보험 불가의 원인이 임대인의 명백한 귀책사유여야 합니다.

임대인 귀책사유로 인정될 가능성이 높은 사례는 다음과 같습니다.

• 임대인의 국세·지방세 체납
• 위반건축물 또는 불법 증축
• 보증기관에 등록된 악성임대인
• 선순위 근저당 은폐, 허위 고지 등

이 경우에는 특약 효력이 인정돼 계약 파기 및 계약금 반환까지 가능해지는 경우가 많습니다.

매매가 90% 초과(깡통전세)는 왜 다른가

문제는 전세금이 주택 매매가의 90%를 넘는 경우입니다.
이 경우 보증기관(HUG, HF)은
주택 가치 대비 전세금이 과다하다는 이유로 보증을 거절합니다.

중요한 점은 이 사유가

• 임대인의 위법 행위 때문이 아니라
• **주택 자체의 위험도(시세 대비 전세가 과다)**로 분류된다는 점입니다.

법원 역시
“임대인이 시세보다 높은 전세금을 제시했다”는 이유만으로
임대인의 귀책사유를 인정한 사례는 극히 드뭅니다.

파기 가능성이 낮은 이유

깡통전세 위험은 법적으로
임차인에게도 계약 전 확인 의무가 있다고 봅니다.

• 등기부등본 확인
• 건축물대장 확인
• 매매가 대비 전세금 비율 검토

이 과정을 거칠 수 있었던 만큼,
보증보험 불가를 이유로 ‘임대인 사유’ 특약을 적용하기 어렵다는 판단이 나올 가능성이 큽니다.

다만, 잔금 지급 전이라면 여전히 선택지는 남아 있습니다.

상황별 파기 가능성과 대처법

상황계약 파기 가능성현실적 대처

임대인 체납·위반건축	높음	내용증명 → 계약 해제 → 소송 가능
매매가 90% 초과	낮음	전세금 감액 협상
보증 거절 단순 사유	낮음	보증 없이 진행 여부 판단

실무적으로 권장되는 대응

보증보험이 거절됐다면 무작정 파기를 주장하기보다,

• 전세금 감액 후 재계약
• 임대인과 특약 수정 계약서 작성
• 전세금 반환보증보험(임대인 동의 없이 가입 가능한 상품) 검토

가 현실적인 해법입니다.
분쟁 가능성이 있다면 부동산 전문 변호사 상담을 통해
내용증명 단계부터 전략적으로 접근하는 것이 안전합니다.

정리

전세보증보험 불가라고 해서 항상 계약 파기가 가능한 것은 아닙니다.
임대인의 명백한 귀책사유인지,
아니면 주택 자체의 깡통전세 위험인지에 따라 결과는 완전히 달라집니다.

계약 전 철저한 확인이 최선의 방어이며,
보증 거절 이후에는 감정 대응보다 법적 구조를 이해한 협상이 가장 중요합니다.