전세계약 기간이 1년 남았을 때 임차인이 이사해야 한다면?

전세계약 기간이 1년 남았을 때 임차인이 이사해야 한다면?

임대인 동의 없이 전세를 다른 사람에게 넘기는 것이 가능한지?

전세계약 기간이 아직 많이 남은 상태에서 임차인이 개인 사정으로 이사를 가야 하는 경우, 현실적으로 가장 궁금한 부분은
“내가 새 세입자를 구해서 전세를 넘길 수 있는가?” 입니다.

그러나 법적으로는 임차인이 단독으로 전세를 제3자에게 넘기는 것은 불가능합니다.
이는 민법에서 명확히 금지되어 있습니다.

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1. 임대인 동의 없는 전대차는 불법 (민법 제629조)

민법 제629조는 다음과 같이 규정합니다.

임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 전대(재임대)하지 못한다.

즉,

• 전세계약을 제3자에게 넘기기(전대차)
• 새로운 사람에게 전세를 계약시키기
• 임차인이 알아서 “세입자 구해서 나갈게요” 방식으로 진행하기

모두 임대인 허락이 없으면 불법입니다.

무단 전대가 적발될 경우 임대인은 다음을 요구할 수 있습니다.

• 계약 즉시 해지
• 명도(퇴거) 요청
• 손해배상 청구 가능성

따라서 임대인 동의는 선택이 아닌 필수입니다.

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2. 임대인이 집을 매매로 내놓은 경우는 예외 상황이 될 수 있다

임대인이 집을 매매로 내놓아 실제 계약이 성사되면,
임차인은 다음 권리가 생깁니다.

✔ ① 임차권 승계 없이 매수자가 즉시 입주를 원하는 경우

→ 기존 임차인은 보증금 전액 반환받고 계약 종료 가능

✔ ② 매수자가 임차인 있는 상태(임대차 승계)로 매수를 원하는 경우

→ 기존 임차인은 재계약 없이 거주 지속 가능

즉, “매매 계약”은 임차인에게 합법적 이사 명분이 됩니다.

그러나 이 역시 임대인의 동의 또는 매매 계약 체결이 전제되어야 하므로
임차인이 독단적으로 움직일 수는 없습니다.

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3. 임차인이 계약기간 남았는데 이사해야 한다면?

가장 현실적인 방법은 다음과 같습니다.

✔ 1) 임대인에게 상황 솔직히 설명 → 조기해지 협의

임차인이 먼저 임대인에게 사유를 말하고
“새 세입자를 구해도 되는지”
“임대인이 직접 구할지”
“보증금 반환 시점은 언제인지”
협의하는 것이 최선입니다.

✔ 2) 임대인이 동의하면 전대차·재계약 모두 합법 가능

임대인이 아래 두 가지 중 하나를 선택하면 됩니다.

• (A) 임대인이 새로운 전세 세입자와 직접 새로운 계약을 체결
• (B) 임차인이 새 세입자를 구하는 것을 허용하고, 임대인이 최종 승인

명심할 점은
전세계약은 임차인이 아니라 임대인이 새로운 세입자와 계약해야 한다는 것입니다.

✔ 3) 임대인이 동의하지 않으면?

→ 계약 기간 종료 때까지 거주하는 것이 원칙입니다.
→ 조기 퇴거를 강제로 요구할 수 없습니다.

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4. 분쟁 없이 조기 퇴거하는 가장 안전한 절차

아래 순서대로 진행하면 법적 리스크 없이 깔끔하게 해결됩니다.

1. 임대인에게 조기퇴거 의사 통보
2. “새 임차인 구하기 협의” 요청
3. 공인중개사를 통해 새 세입자 탐색
4. 임대인–새 임차인 간 정식 전세계약 체결
5. 기존 임차인 보증금 반환
6. 기존 계약 종료 합의서 작성

이 절차를 따르면 무단 전대 위험, 보증금 미반환 위험을 모두 피할 수 있습니다.

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5. 요약

• 임대인 동의 없이 임차인이 전세를 임의로 넘기는 것은 불법(민법 제629조)
• 무단 전대 시 임대인은 계약 해지 + 퇴거 요구 가능
• 이사해야 한다면 반드시 임대인과 협의가 필요
• 임대인이 동의하면 새 세입자에게 전세를 넘기는 것 가능
• 임대인이 집을 매매로 내놓아 매매 계약이 성사되면 보증금 반환 사유 발생
• 가장 중요한 것은 임대인과의 협의 + 서면 기록