가계약금 300만 원 지급 후 전세계약을 일방 취소할 때 책임은?

가계약금 300만 원 지급 후 전세계약을 일방 취소할 때 책임은?

전세계약을 진행하면서 가계약금만 지급한 상태에서 임차인이 “계약을 취소하고 싶다”고 요구하는 사례는 흔합니다.
하지만 가계약도 상황에 따라 ‘실질적인 계약 성립’으로 인정될 수 있다는 점을 반드시 이해해야 합니다.

아래에서 핵심 내용을 정리합니다.

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1. 가계약의 법적 효력: “계약 정식 문서 없어도 성립 가능”

가계약은 전세 계약을 예약하는 개념이지만,
법적으로는 아래 조건이 있으면 계약이 성립된 것으로 취급될 수 있습니다.

✔ 계약 성립으로 인정되는 기준

• 전세금
• 입주일
• 계약 기간
• 특약 등 주요 조건에 서로 합의가 있었는지
• 문자·카톡·통화 녹취 등 합의 증거가 있는지
• 임대인이 가계약금을 받은 후 “계약 진행” 의사를 확정했는지

이 조건이 충족되면, 비록 정식 계약서를 작성하지 않았더라도 가계약 = 계약 성립으로 본다는 것이 판례의 일반적 입장입니다.

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2. 임차인이 일방적으로 취소하면? → ‘배액배상’ 가능성 VERY 높음

가계약 상태에서 임차인이 취소할 경우, 대부분 아래 원칙이 적용됩니다.

✔ 임차인이 일방 취소

➡ 가계약금의 배액 배상(2배 지급) 원칙
➡ 즉, 300만 원을 냈다면 취소 시 600만 원을 배상해야 할 수 있음

이것은 “계약 이행을 포기한 대가(위약금)”로 보는 것입니다.

관련 판례

• 가계약이라도 주요 조건에 합의 → 계약 성립 인정
• 계약서 작성 전이라도 일방 해제 시 배액배상 적용
• 단순한 ‘예약금’이 아니라면 환불 의무 없음

따라서 대부분의 케이스에서 “임차인 사정으로 취소 = 가계약금 2배 배상”이 일반적입니다.

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3. 하지만 예외도 있다 (배액배상 X 가능 상황)

다만 아래 조건 중 하나라도 해당되면 배액배상이 ‘강제’되지 않을 수도 있습니다.

✔ 배액배상 책임이 완화되거나 없을 수 있는 경우

• 전세금 등 핵심 조건이 명확히 합의되지 않았을 때
• 일방이 계약 성립을 단정하기 어려운 애매한 대화였을 때
• 임대인이 확답하기 전에 금액을 보낸 경우
• 임대인이 계약 조건을 변경하거나 추가 조건을 요구한 경우
• 카톡·문자 내용에 “확정 계약” 표현이 부족한 경우

이럴 때는 “가계약이 계약 성립으로 보기 어렵다” → 가계약금만 몰수되는 정도로 끝날 수도 있습니다.

즉, 최악은 가계약금 2배 배상 / 일반적으로는 가계약금 몰수
조건에 따라 다르기 때문에 증거가 중요합니다.

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4. 가장 현실적인 대처 방법(분쟁 최소화)

✔ 1) 임대인과 협상 시도

가장 좋은 방법은 아래 방식으로 조정하는 것입니다.

• “사정이 생겨 계약 진행이 어렵다”
• “계약서 작성 전이라 배액배상은 부담된다”
• “가계약금은 포기하겠다”
• “추가 손해는 발생하지 않도록 책임지겠다”

대부분의 임대인은 전세계입자를 다시 구할 수 있다면 가계약금만 받고 마무리하려는 경우가 많습니다.

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✔ 2) 임대인이 강하게 배액배상 요구할 때

• 문자·카톡·통화 내용에서
  전세금·기간·입주일 등 구체 합의가 없었다면
  → 배액배상 면제 가능성이 있음
• 법률구조공단 or 변호사 상담 필요
• “계약 성립 여부”가 핵심 쟁점

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✔ 3) 법적 분쟁 대비

아래 자료를 정리해 두면 분쟁 시 유리함:

• 집주인과 주고받은 문자/카톡
• 송금 내역
• 부동산 중개 여부
• 계약 조건이 구체적으로 적혀있는지 여부
• 가계약 당시 대화 내용 녹취(있다면 매우 강력함)

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5. 결론: 가계약이라도 “계약 성립”이면 배액배상 가능성 높음

정리하면,

• 가계약금 지급 + 중요한 조건 합의
  ➡ 법적으로 이미 계약 성립으로 볼 가능성 높음
  ➡ 임차인이 취소하면 가계약금의 2배 배상 위험 있음
• 단, 조건 합의가 명확하지 않았거나 계약 성립이 모호했다면
  ➡ 배액배상 면제 가능성 있음
  ➡ 가계약금 몰수 수준에서 끝날 수도 있음

따라서 집주인과 원만한 조정을 먼저 시도하고, 조정이 안 된다면 계약 성립 여부를 기준으로 법률 상담을 받는 것이 가장 안전한 대응입니다.