은행이 묵시적 갱신보다 ‘전세계약서를 새로 작성하라’고 요구하는 이유 총정리

은행이 묵시적 갱신보다 ‘전세계약서를 새로 작성하라’고 요구하는 이유 총정리

전세계약이 만료될 때 임대인과 임차인이 별다른 의사 표시 없이 기존과 동일한 조건으로 계약을 이어가는 경우를 **묵시적 갱신(암묵적 갱신)**이라고 합니다.
법적으로는 유효한 갱신 방식이지만, 최근 은행과 임대인들이 묵시적 갱신보다 새 계약서를 작성하자고 요청하는 사례가 크게 증가했습니다. 그 이유는 단순한 서류 문제를 넘어, 법적 안정성·대출 심사·확정일자 문제 등 다양한 요소가 얽혀 있기 때문입니다.

1. 묵시적 갱신은 법적 효력은 있으나 ‘증명이 어려운 구조’

묵시적 갱신은 임대인과 임차인 사이에서 합의가 이루어진 것으로 간주되기 때문에 효력은 존재합니다.
그러나 분쟁이 발생할 경우, 언제 계약이 갱신되었는지, 보증금과 조건이 동일하게 유지된 것이 맞는지, 양측이 어떻게 의사 표시했는지 등을 입증하기가 쉽지 않습니다.

반면, 계약서를 새로 작성하면 다음과 같은 점이 명확해집니다.

• 계약 조건(보증금, 계약 기간 등)
• 임대인·임차인의 서명과 도장
• 확정일자 부여 여부
• 분쟁 발생 시 증거 제출 가능

특히 최근 전세사기 문제가 늘어나면서 법적 증명력이 매우 중요해졌기 때문에, 서면 계약이 필수적으로 강조되고 있습니다.

2. 은행의 전세대출 심사 강화

최근 몇 년간 발생한 전세사기·깡통전세·허위 계약서 문제로 인해 은행의 대출 심사가 대폭 강화됐습니다.
묵시적 갱신의 경우 기존 계약서를 그대로 제출하는 방식인데, 은행 입장에서는 다음과 같은 불안 요소가 존재합니다.

• 임대인의 실제 동의 여부 확인이 어려움
• 임대차 기간이 정확히 언제부터 언제까지인지 불명확
• 보증금 변동이 없는 경우라도 갱신 사실 증빙이 부족
• 기존 계약서가 오래돼 사실관계 확인이 어려움

새 계약서는 은행 심사의 기준 서류가 명확해짐과 동시에, 대출 연장·신규 대출 심사가 원활하게 진행되는 중요한 근거가 됩니다.

3. 확정일자·대항력 재확인 필요성

전세계약에서 확정일자는 매우 중요한 보호 장치입니다.
묵시적 갱신은 기존 확정일자가 그대로 유지되지만, 계약서를 새로 작성하면 다음과 같은 장점이 있습니다.

• 새로운 계약 날짜 기준으로 확정일자 부여 가능
• 전세보증보험 또는 대출 심사 시 유리
• 보증금 증액 시 우선순위 재확인 가능

특히 시세 하락으로 HUG 보증보험 한도가 변동되는 시기에는 확정일자가 더욱 중요해지기 때문에, 새 계약서를 요구하는 경우가 많습니다.

4. 은행에 계약서를 제출하지 않는 이유

때때로 집주인이 “은행에 제출하지 않아도 된다”고 말하는 경우가 있는데, 이는 다음과 같은 이유 때문입니다.

• 은행 보관용 계약서와 주택도시기금 심사 과정은 별도
• 집주인과 임차인이 작성한 계약서는 기본적으로 당사자 간 권리관계 확인용
• 은행은 심사에 필요한 사본만 요구하며 원본 보관 의무가 없음

중요한 점은 **은행 제출 여부가 아니라 ‘임대인·임차인 간 유효한 계약서가 존재하느냐’**입니다.

5. 결론: 왜 새 계약서가 필요한가?

정리하면, 은행과 임대인이 새 계약서를 요청하는 이유는 다음과 같습니다.

1. 법적 효력 강화 – 분쟁 발생 시 증거력 확보
2. 대출 심사 안정성 확보 – 묵시적 갱신보다 새 계약서가 은행 심사에 유리
3. 확정일자 재부여 가능 – 전세보증보험, 우선변제권 등의 법적 보호 강화
4. 사고 예방 – 전세사기·허위 계약 문제를 원천 차단

따라서 묵시적 갱신만으로 계약을 유지하는 것은 법적으로 가능하지만, 대출·보증보험·법적 분쟁 가능성을 고려하면 새 계약서를 작성하는 것이 훨씬 안전한 선택입니다.