전세금으로 매매 잔금을 치른 경우 대출 가능할까 (전세자금 반환대출 정리)

전세금으로 매매 잔금을 치른 경우 대출 가능할까? (전세자금 반환대출 정리)

전세금으로 매매 잔금을 치른 경우 대출 가능할까? (전세자금 반환대출 정리)

주택을 매매할 때 전세 세입자를 먼저 들여 전세금으로 잔금을 치르는 사례가 늘고 있습니다.
하지만 이런 경우 **매매대출(주택담보대출)**이 가능한지,
또 세입자에게 전세금을 돌려줄 때 대출이 가능한지 혼동하는 경우가 많습니다.
이번 글에서는 전세금으로 잔금을 치른 뒤 대출 관련 주의사항과 실무 절차를 정리했습니다.

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1️⃣ 전세금으로 잔금을 치른 뒤 매매대출 가능 여부

매매대출은 기본적으로 소유권 이전 이후 담보 설정이 완료된 주택을 대상으로 실행됩니다.
따라서 매매 잔금을 이미 세입자의 전세금으로 충당했다면,
해당 전세금은 이미 매매대금으로 처리된 부분으로 간주되어
대출 한도에서 제외됩니다.

즉, 전세금으로 잔금을 낸 경우에는 그 금액을 다시 대출로 받을 수 없습니다.
은행은 “잔금 납부 전 대출 실행”을 기준으로 심사하기 때문에,
이미 세입자 전세금이 납입된 상태라면 전세금을 제외한 금액만 대출 가능합니다.

예를 들어,
매매가가 5억 원이고 세입자의 전세금이 3억 원이라면,
실제 대출 신청 가능 금액은 나머지 2억 원 수준으로 제한됩니다.

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2️⃣ 세입자 보증금 반환 시 활용 가능한 대출

매매 이후 세입자에게 전세보증금을 반환해야 하는 시점이 오면,
집주인은 **‘전세자금 반환대출’(또는 세입자퇴거자금대출)**을 활용할 수 있습니다.

이 대출은 임대인이 기존 세입자의 전세보증금을 돌려주기 위한 목적으로 진행되며,
대출 심사 시 다음 요건이 검토됩니다:

• 주택 담보 가치: 담보 설정 가능한 금액
• 임대인 소득 및 신용 상태: 상환 능력
• 임대차 계약 이행 여부: 세입자의 계약 만료 확인

전세자금 반환대출은 일반 주택담보대출과 달리
세입자 퇴거 및 보증금 반환을 위한 목적성 대출로 구분됩니다.
따라서 매매대출과 중복 실행은 불가능하지만,
기존 대출이 없는 경우 담보를 활용해 실행할 수 있습니다.

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3️⃣ 전세금 포함 매매잔금 납부 시, 대출 금액 산정 기준

많은 매수자가 착각하는 부분이 바로 “전세금도 대출로 커버할 수 있지 않나?” 하는 점입니다.
하지만 은행 대출은 실제 본인이 부담한 잔금만을 기준으로 심사하기 때문에,
세입자 전세금은 대출 가능 금액에서 제외됩니다.

즉, 전세금을 포함한 전체 매매가를 기준으로 대출을 받을 수는 없습니다.
이미 타인의 자금(세입자 보증금)으로 납부된 금액은
은행 입장에서 ‘자기 부담금이 아님’으로 간주되어 대출 대상이 되지 않습니다.

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4️⃣ 실무상 주의사항 및 절차 팁

• 소유권 이전 절차와 전세계약은 별도 관리해야 합니다.
  매매와 임대차 계약이 동시에 진행될 경우,
  세입자 보증금과 담보 설정이 충돌하지 않도록 주의해야 합니다.
• 전세 세입자 존재 시 은행 사전 상담 필수.
  담보 가치 평가에서 전세보증금이 공제되어 실제 대출 가능 금액이 줄어들 수 있습니다.
• 전세자금 반환대출은 사전에 준비 필요.
  세입자 퇴거 시점에 맞춰 미리 신청해야 자금 공백을 막을 수 있습니다.
• 서류 예시:
  매매계약서, 전세계약서, 임대차확인서, 등기사항전부증명서, 신분증, 소득증빙서류 등

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5️⃣ 결론 및 요약

1. 전세금으로 잔금을 낸 경우, 해당 금액은 이미 매매대금으로 처리되어
   → 매매대출에서는 제외됩니다.
2. 세입자에게 전세금을 돌려줘야 할 경우,
   → **전세자금 반환대출(세입자퇴거자금대출)**을 활용할 수 있습니다.
3. 매매대출과 반환대출은 목적이 다르므로 병행 불가이며,
   각각 별도의 심사 절차를 거쳐야 합니다.
4. 은행 상담 시 ‘전세금 포함 매매’ 사실을 반드시 고지해야
   불필요한 심사 지연을 방지할 수 있습니다.

결국, 전세 세입자의 보증금은 매매자금과 별도로 관리해야 하며,
매매 잔금 대출과 세입자 보증금 반환대출은 각각 따로 설계해야 안전합니다.
은행 방문 전, 자신의 상황(매매가·전세금·보증금 반환 시기)을 명확히 정리해 상담받는 것이 가장 효율적인 방법입니다.