채권최고액 2억 5천만 원 근저당이 설정된 집, 전세계약은 안전할까

채권최고액 2억 5천만 원 근저당이 설정된 집, 전세계약은 안전할까?

채권최고액 2억 5천만 원 근저당이 설정된 집, 전세계약은 안전할까?

전세계약을 앞두고 등기부등본을 확인하다 보면 ‘근저당권 설정’과 ‘채권최고액’이라는 항목을 자주 보게 됩니다.
특히 채권최고액이 2억~3억 원으로 표시되어 있다면, 전세 계약을 해도 괜찮은지 걱정되기 마련입니다.
이번 글에서는 채권최고액이 2억 5천만 원인 원룸·투룸·다세대주택의 경우 전세계약 안전성을 판단하는 방법을 자세히 정리했습니다.

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1️⃣ 채권최고액과 근저당권의 의미

채권최고액은 근저당권자가 경매나 담보권 실행을 통해 최대 회수할 수 있는 금액의 상한선입니다.
보통 실제 대출금(원금)의 약 110~120% 수준으로 설정되며,
예를 들어 대출 원금이 2억 원이라면 채권최고액은 약 2억 2천만 원~2억 4천만 원으로 기재됩니다.

근저당권은 해당 부동산이 금융기관 대출의 담보로 잡혀 있다는 표시로,
은행이나 대부업체 등이 채권자로 등록되어 있다면
해당 기관이 **우선변제권(경매 시 먼저 돈을 받을 권리)**을 갖습니다.

즉, 근저당이 있다는 것은 이미 집에 금융 부채가 걸려 있다는 의미이므로,
전세 계약 시에는 그 부채 규모가 전세보증금과 합쳐서 주택 가치 대비 과도하지 않은지 반드시 확인해야 합니다.

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2️⃣ 근저당권이 있어도 전세 계약은 가능

많은 세입자들이 “근저당이 있으면 계약하면 안 된다”고 생각하지만,
실제로 근저당이 설정되어 있어도 전세계약은 충분히 가능합니다.

단, 중요한 것은 채권최고액 + 전세보증금이 집 시세의 몇 %인지입니다.
일반적으로 이 합계가 시세의 70~80% 이하라면 비교적 안전하다고 판단합니다.
반대로 이 비율이 80%를 넘어가면,
경매나 담보권 실행 시 보증금 회수 위험이 커집니다.

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3️⃣ 실제 예시로 본 안전성 판단

예를 들어,

• 주택 시세: 3억 원
• 채권최고액: 2억 5천만 원
• 전세보증금: 5천만 원

이 경우 총 3억 원으로 시세 100%에 해당하므로 매우 위험한 구조입니다.
만약 집이 경매로 넘어가면 은행이 우선적으로 2억 5천만 원을 가져가고,
남은 금액(5천만 원 이하)으로 세입자 보증금을 돌려받기 어렵습니다.

반면, 전세보증금이 3천만 원 이하이고 시세가 3억 원이라면,
채권최고액과 합쳐도 약 90% 미만이므로 상대적으로 위험도가 낮은 편입니다.
따라서 전세계약 전 반드시 “집 시세 대비 채권최고액 + 전세보증금” 비율을 계산해봐야 합니다.

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4️⃣ 안전하게 계약하는 방법 — 전세권 설정과 보증보험 가입

전세계약을 보다 안전하게 체결하기 위한 핵심 방법은 두 가지입니다.

1. 전세권 설정 등기:
   전세권을 등기부에 설정하면 세입자가 법적 채권자로 보호받습니다.
   경매가 진행되더라도 세입자가 일정 금액을 우선변제 받을 수 있습니다.
2. 전세보증금 반환보증 가입 (HUG, SGI서울보증 등):
   집주인이 전세금을 돌려주지 못하거나 주택이 경매로 넘어가더라도
   보증기관이 세입자에게 먼저 보증금을 지급하는 제도입니다.
   특히 근저당권이 설정된 주택이라면 이 보험 가입이 사실상 필수입니다.

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5️⃣ 실무 팁과 주의사항

• 계약 전 등기부등본을 반드시 확인하고,
  채권최고액·근저당권자·설정일자 등을 꼼꼼히 검토합니다.
• **채권최고액 + 전세보증금 ≤ 주택 시세의 70~80%**를 기준으로 안전성을 판단하세요.
• 은행·보증기관·법무사와 사전 상담을 통해 위험요인을 체크하는 것이 좋습니다.
• 보증금이 큰 전세라면 전세권 설정 등기 또는 보증보험 가입을 반드시 병행하세요.

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✅ 결론

채권최고액이 2억 5천만 원으로 설정된 원룸·투룸·다세대주택이라도
전세계약 자체는 가능합니다.
다만, 채권최고액과 전세보증금의 합이 주택 시세의 70~80%를 초과하면 위험하므로
계약 전 반드시 비율을 확인해야 합니다.

전세권 등기나 보증보험 가입을 통해 법적 보호를 강화하면
근저당권이 설정된 주택이라도 안전하게 계약할 수 있습니다.
결국 중요한 것은 ‘근저당의 존재 여부’보다
그 규모와 보증금 대비 주택 가치의 균형입니다.