전세금 못 돌려준다는 집주인, 어떻게 대응할까? (임차권등기·내용증명 완벽 가이드)

전세금 못 돌려준다는 집주인, 어떻게 대응할까? (임차권등기·내용증명 완벽 가이드)

상황 요약

• 보증금 약 1억4천만 원 오피스텔 거주, 계약자는 남편 명의.
• 묵시적 갱신 상태에서 9/9 퇴거 통보 완료.
• 집주인은 “매매 어려움”을 이유로 11월까지 반환 곤란 통보.
• 임차인은 신혼집 입주 일정 고려해 확실한 회수 절차 필요.

1) 1순위: 내용증명으로 공식 ‘반환 기한’ 못 박기

목적: 분쟁 발생 시 증거력 확보 + 지연 손해책임 근거.
핵심 기재 항목:

• 임대차 정보(주소·보증금·계약기간), 9/9 퇴거 의사 표시 사실, 반환 기한(예: 발송일로부터 15일 이내), 반환 계좌.
  보내는 법: 우체국 내용증명(배달증명 포함). 원본·사본 보관 필수.

예시 문구(요지)
“귀하는 ○○오피스텔(주소) 임대인으로서 보증금 140,000,000원을 계약 종료에 따라 반환할 의무가 있습니다. 9월 9일 퇴거 의사 통보 완료했으며, 본 내용증명 수령일로부터 15일 이내 아래 계좌로 전액 지급하십시오. 기한 내 미이행 시 임차권등기명령 및 보증금반환청구소송 등 법적 조치를 진행하겠습니다.”

2) 안전장치: 임차권 등기명령으로 보증금 우선 보호

포인트: 임차권등기는 “돈을 바로 받는 절차”가 아니라 점유를 비워도 대항력·우선변제권을 유지하게 해주는 장치.
누가 신청? 계약자(남편) 명의로 신청.
준비서류(예시): 임대차계약서, 주민등록등(초)본, 전입·확정일자 증빙, 퇴거 통보 자료(문자·내용증명), 등기부 등본 등.
타이밍: 이사 일정 전 등기가 먼저 나와야 안심하고 퇴거 가능. (등기 후 열쇠 인도·전출해도 권리 유지)

3) 이사·입주 스케줄 관리

• 임차권등기 전 무단 퇴거는 리스크. 등기 완료 + 열쇠 인도 사실 기록(인수증·동영상) 을 남기면 안전.
• 새 집 입주일과 법원 처리 소요를 역산해 일정 설계.

4) 미지급 시: 보증금반환청구소송 + 필요시 가압류

• 반환 지연·거부 지속 시 소송 제기. 이자(지연손해금) 청구 병행.
• 임대인 재산 처분 우려가 있으면 가압류·가처분 검토.
• 판결 후 불이행 시 강제집행(채권·부동산) 절차로 회수.

5) 추가 체크리스트

• 소유자 확인: 최신 등기부로 ‘현 임대인’ 일치 여부, 근저당 변동 확인.
• 확정일자: 종전 계약서 확정일자 유지 + 재계약·합의서 작성 시에도 확정일자 갱신 권장.
• 증빙 보관: 이체내역, 문자·통화녹취, 열쇠인도 사진/영상, 점검표.
• 상담 창구: 대한법률구조공단, 주택임대차분쟁조정위, 지자체 임대차상담.

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결론(실행 순서)

1. 내용증명 발송(기한·계좌 특정).
2. 임차권등기명령 남편 명의로 신속 신청 → 결정 후 퇴거·전출.
3. 기한 내 미반환 시 보증금반환소송 + 필요시 가압류.
4. 새 집 일정과 병행해 증거 축적·전문가 상담.