전세 재계약 시 명의 변경, 공인중개사 없이 계약서 작성해도 될까

전세 재계약 시 명의 변경, 공인중개사 없이 계약서 작성해도 될까?

전세 재계약 시 명의 변경, 공인중개사 없이 계약서 작성해도 될까?

전세 계약을 갱신할 때, 기존 계약자가 동생 명의이고 새 계약을 본인 이름으로 변경하려는 경우가 종종 있습니다.
특히 집주인이나 부동산 중개업소가 바뀐 상황이라면 “계약서를 어떻게 써야 하는지”, “공인중개사 없이 작성해도 법적 효력이 있는지” 혼란스러울 수 있습니다.

이번 글에서는 전세계약 명의 변경 및 재계약 시 유의할 점,
행정사 활용 가능 여부, 확정일자 절차까지 단계별로 자세히 정리했습니다.

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🧾 공인중개사 없이 계약서 작성 가능할까?

결론부터 말하면, 공인중개사 없이도 전세계약서를 직접 작성하는 것은 가능합니다.
임대인(집주인)과 임차인(본인)이 만나서 계약서를 자필로 작성하고 서명·날인만 정확히 하면 법적 효력이 있습니다.

다만, 공인중개사가 개입하지 않은 계약은 법적 분쟁이 발생했을 때 증명 책임이 임차인에게 더 무겁게 작용할 수 있습니다.
계약서 대필을 요청하며 ‘대필료’를 주고 중개업소나 제3자에게 작성하게 하는 것은 불법 소지가 크기 때문에 절대 권장되지 않습니다.

💡 핵심 포인트:

• 계약 당사자(임대인·임차인)가 직접 서명·날인해야 효력 발생
• 제3자가 돈을 받고 대신 계약서를 작성하면 부동산중개법 위반 가능성
• 공인중개사 없이 작성하더라도 확정일자만 받으면 기본적인 법적 보호 가능

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🧑‍💼 행정사에게 계약서 작성 맡길 수 있을까?

많은 분들이 **“행정사에게 계약서 작성 대행이 가능하냐”**고 묻습니다.
행정사는 법률 문서나 행정 서류 작성은 가능하지만, 임대차 계약서 대필 및 서명 대행은 불가합니다.

행정사가 도와줄 수 있는 범위는

• 표준 계약서 양식 제공
• 항목별 작성 요령 안내
• 필요한 서류 목록 정리 정도입니다.

따라서, 계약서의 실제 작성과 서명은 반드시 본인(임차인)과 집주인(임대인)이 직접 해야 효력이 생깁니다.

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🏠 실제 계약서 작성 절차

1️⃣ 기존 계약 관련 서류 확인

• 동생 명의의 기존 계약서, 문자·계좌이체 내역 등 준비
• 임대인의 소유권 변동 여부 확인 (등기부등본 열람)

2️⃣ 새 계약서 작성

• 국토교통부 ‘부동산 표준 임대차계약서’ 양식을 사용하면 안전합니다.
• 보증금, 계약기간, 주소, 인적사항 등을 정확히 기재

3️⃣ 임대인과 직접 만나 서명 및 날인

• 양측 모두 서명해야 계약 효력 발생
• 계약일자 기재 후 도장 또는 서명

4️⃣ 확정일자 신청

• 가까운 주민센터 또는 인터넷등기소(https://www.iros.go.kr)에서 신청 가능
• 확정일자는 보증금 보호의 핵심 장치로, 꼭 받아야 합니다.

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💰 중개수수료(복비) 관련

공인중개사를 통해 재계약을 진행할 경우, 전세금의 약 0.2~0.3% 수준의 복비가 발생합니다.
2억 원 기준 약 40만~60만 원 정도로 예상됩니다.

하지만 직접 계약서를 작성하고 확정일자만 받는다면 복비는 발생하지 않습니다.
단, 중개업소가 일부라도 개입했다면 소정의 수수료를 요구할 수 있으므로 사전에 명확히 협의하세요.

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⚠️ 주의해야 할 핵심 포인트

• 임대인 변경 사실: 새 집주인의 신분증, 등기부등본 확인 필수
• 명의 변경 명시: 기존 계약자가 ‘동생’이었음을 명시하고, 이번 계약은 본인 명의로 한다는 문구 삽입
• 계약 조건 변경 기록: 보증금 인상(예: 2억 → 2.1억), 계약기간(예: 2년 연장) 등 정확히 기재
• 서명·날인 필수: 양측 모두 자필로 서명 또는 도장 날인해야 효력 인정

💬 예시 문구

“본 계약은 기존 임차인 OOO의 계약을 종료하고, 신규 임차인 XXX 명의로 변경하는 재계약임을 상호 합의하였다.”

이 한 줄을 추가하면 추후 분쟁 시 명의 변경에 대한 명확한 증거가 됩니다.

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📅 확정일자 꼭 받아야 하는 이유

확정일자를 받아야 전세보증금에 대한 우선변제권이 생깁니다.
즉, 집이 경매나 공매로 넘어가더라도 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

주민센터 방문 시

• 신분증
• 임대차계약서 원본
• 수수료(600원~1,000원)만 있으면 간단히 처리할 수 있습니다.

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✅ 결론

• 공인중개사 없이 계약서 작성은 가능하나 제3자 대필은 불법 소지 있음
• 행정사에게 서명 대행은 불가능, 단 양식 안내 정도는 도움 가능
• 임대인·임차인이 직접 작성·서명 후 확정일자 받으면 법적 효력 완전
• 기존 계약자(동생)에서 본인으로 명의 변경 시, 변경 사실을 계약서에 명확히 기재해야 함

📌 가장 안전한 방법:
직접 작성하되, 표준계약서 사용 + 확정일자 등록 + 임대인 신분 확인 3가지를 반드시 지키면 분쟁을 예방할 수 있습니다.