전세보증금 일부 반환 문제와 임차권등기명령 대응법

전세보증금 일부 반환 문제와 임차권등기명령 대응법

전세계약 만기일 3개월 전에 재계약 의사를 밝히지 않아 집주인과 대립 중, 집주인이 만기 후 한 달 이상 보증금 반환을 미루고 임차권등기명령을 걸겠다고 통보했으나 이후 임차권등기명령 신청을 보류하고 8월 22일자로 새로운 임차인과 계약금을 받은 상황에서 세입자가 전입신고 없이 집에서 짐을 모두 빼고 이사했는데도 보증금 일부만 반환되고 나머지 금액 반환이 지연되는 문제에 대해 자세히 안내드립니다.

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1. 임차권등기명령 제기 가능 여부

• 임차권등기명령은 임차인이 임대인에 대해 전세금 반환을 요구했으나 임대인이 이행하지 않을 때 법원에 신청하는 강제집행 절차입니다[주택임대차보호법 3조의2].
• 새 임차인이 전입신고를 하고 기존 세입자가 전입신고를 하지 않은 상태라도, 임차권등기명령 신청은 가능합니다.
• 중요한 것은 ‘당해 부동산에 대한 임차권’이 인정되는지이며, 임대차 계약기간, 전입신고 여부, 실거주 사실, 등기부 등 충실한 증빙자료 제시가 필요합니다.
• 세입자의 짐이 집에 남아 있지 않아도 임차권은 부동산상 권리로 인정되므로, 물리적 점유 여부가 명령 신청의 법적 필수조건은 아닙니다[대법원 판례, 청구인의 주민등록 증명서 등으로 임차권 인정한 사례].

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2. 취할 수 있는 법적 대응 및 절차

2-1. 임차권등기명령 신청

• 법원에 임차권등기명령을 신청하여 집주인의 전세금 반환 의무 이행을 압박할 수 있습니다.
• 임차권 등기 후에는 집주인이 변제하지 않을 경우 법적 강제집행 절차로 이어집니다.
• 주거권 보호와 보증금 안전 확보를 위해 전문 법률 상담을 권장합니다.

2-2. 전세보증금 반환청구 소송

• 임대인의 보증금 반환 지연 시 ‘전세금 반환 청구소송’을 제기해 권리 회복을 시도할 수 있습니다.
• 소송 전 ‘내용증명’ 발송으로 반환 요구 의사 표명이 법적 증거가 될 수 있습니다.
• 2025년부터 강화된 전세보증금 반환보증 제도를 활용하면, 보증기관(HUG 등) 지원을 받을 수 있습니다.

2-3. 전세금 반환보증(전세보증보험) 활용 여부 확인

• 버팀목 대출 중 1억 원만 반환되고, 나머지 5천만 원 반환이 미이행이라면, 해당 보증보험 가입 여부를 확인 후 보증기관에 지급 요청도 할 수 있습니다.
• 보증보험은 임대인이 반환을 거부할 때 임차인이 금융기관 또는 보증기관에 청구해 전세금 반환금을 지원받는 제도입니다.

2-4. 임대인 연락 두절 및 기타 조치

• 연락 두절인 집주인에 대해 주소지 관할 경찰서나 구청을 방문해 분쟁 상담 및 조정 신청 가능.
• 장기 미반환 시 중재위, 주택임대차분쟁조정위원회 등 전문 기관을 통한 조정을 받을 수 있습니다.

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3. 추가 유의사항

• 임차권 등기 및 전세금 반환 소송 동안 중복 및 불필요한 소송을 방지하고, 가능한 법률 대리인(변호사, 법률구조공단) 상담을 받는 것이 안전합니다.
• 집주인이 신속히 계약금을 받은 새 임차인과의 계약을 통해 임차권 이전 절차를 추진할 수도 있으므로, 자신의 권리 보호를 위한 모든 법적 문서 및 증빙을 철저히 준비해야 합니다.

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결론

1. 짐이 집에 남아 있지 않아도 임차권등기명령을 법원에 신청할 수 있습니다.
2. 임대인의 보증금 반환 지연에 대해 임차권등기명령, 전세금 반환 소송, 보증보험 청구 등 다양한 법적 대응책이 존재합니다.
3. 전문 법률 상담과 보증기관 상담을 통해 권리 보호 및 신속한 보증금 반환을 진행하는 것이 가장 안전합니다.