전세사기 피해자 불인정 상태에서 전세대출 만기 상환 및 재대출 전략 가이드

전세사기 피해자 불인정 상태에서 전세대출 만기 상환 및 재대출 전략 가이드

전세사기 피해자 불인정 상태에서 전세대출 만기 상환 및 재대출 전략 가이드

현재 상황은 ① 기존 전세대출 3,500만 원 상환 만기 도래, ② 거주 불가(전세사기 피해 발생), ③ 모은 돈 1,000만 원, ④ 정부 전세사기 피해자 불인정이라는 복합적 문제를 안고 있습니다.
이 경우, 단순히 “신용대출로 상환 후 재전세대출”만으로는 위험 요소가 크기 때문에, 다음과 같이 단계별로 전략을 세워야 합니다.

---

1️⃣ 신용대출로 기존 전세대출 상환 후, 신규 전세대출 가능성

결론적으로 ‘가능’은 하나, DSR(총부채원리금상환비율) 제한과 금리 부담이 핵심 변수입니다.

• 조건: 기존 전세대출이 완전히 상환되어야만 신규 전세대출이 가능합니다.
  은행은 기존 대출이 남아 있을 경우 ‘중복 전세대출’로 간주하여 승인 불가 처리합니다.
• 가능 구조:
  • 기존 전세대출 3,500만 원 → 신용대출(단기)로 일시 상환
  • 새 전세계약 체결 → 신규 전세대출 실행
  • 전세대출 실행일에 신용대출 상환(브릿지 방식)
• 리스크 요약
  • DSR 증가: 신용대출은 부채비율 산정에 포함되므로, 신규 전세대출 한도가 줄어듭니다.
  • 금리 부담: 전세대출(1~3%)보다 신용대출(5~7%) 금리가 높아 단기라도 부담 큽니다.
  • 시기 조율: 새 전세대출 실행 시점과 신용대출 상환 시점을 정확히 맞추지 않으면 ‘부채 이중계산’으로 한도 불승인 위험.

💡 팁: 신용대출 실행 전, 새로 전세를 진행할 은행에 **“브릿지 상환 후 재전세대출 가능 여부”**를 반드시 사전 확인하세요.

---

2️⃣ 전세사기 피해자 인정 불가 시 대체 지원책

현재 피해자 불인정 상태라면 정부의 ‘특례대환대출’, ‘긴급저리전세자금대출’, ‘임시거주지원’ 등은 받을 수 없습니다.
다만 다음의 일반 금융 지원을 병행할 수 있습니다.

• 기존 전세대출 은행에 채무조정 요청
  • “분할상환 전환” 또는 “만기연장 유예” 신청 가능
  • 피해 인정이 없어도 은행 내부 심사로 승인될 수 있습니다.
  • 단, 연체 이력 없고, 상환 의지 입증(통장 입출금 내역 등)이 필요합니다.
• 피해자 재심 요청
  • 국토부 전세사기 피해지원센터(☎ 1533-8119)에 추가 소명 가능
  • 계약서, 등기부상 근저당, 보증보험 거절사유 등 피해 증빙자료 제출 시 재판단 가능

---

3️⃣ 현실적인 재정 계획 및 조치 순서

단계조치 내용비고

①	기존 전세대출 은행 방문 → 만기연장·분할상환 가능 여부 확인	연체 방지 목적
②	새 전세계약 예정 주택 확보 → 사전심사(전세대출 가능 여부 확인)	DSR 영향 확인
③	신용대출 실행 시기·상환 시점 조율	이중 부채 피하기
④	피해자 재심·소송 절차 병행	인정 시 정부 저리상품 전환 가능
⑤	부채 감축 계획 수립	신용점수 회복 및 차기 대출 대비

---

4️⃣ 신용 영향 및 주의사항

• 신용점수 하락: 단기 신용대출이라도 금액이 3천만 원 이상이면 일시적으로 신용등급이 하락합니다.
• 대출 한도 제한: 신규 전세대출 심사 시, 해당 신용대출이 DSR 40% 한도 내에 포함되므로 한도 축소 가능성이 큽니다.
• 연체 방지: 기존 대출 만기일을 넘기면 바로 ‘연체’로 기록되므로, 신용대출 실행일을 상환 만기 전날로 맞추는 것이 안전합니다.

---

5️⃣ 추천 전략 요약

선택지가능 여부리스크추천도

신용대출로 상환 → 신규 전세대출	가능	DSR 증가, 고금리 부담	⚠️ 단기 브릿지 목적 시만 권장
가족·친척 차입 후 신규 전세대출	가능	관계 부담, 현실적 어려움	⚪ 부분 활용 가능
피해자 인정 재심청구 및 소송	가능	시간 소요	✅ 병행 필수
기존 대출 분할상환·유예 신청	가능	은행 정책별 차이	✅ 우선 협의 권장

---

✅ 결론

현재 조건에서는 신용대출로 기존 전세대출을 상환한 뒤 신규 전세대출을 받는 방법이 유일한 실무적 대안입니다.
단, 반드시 ① 은행 사전심사 확인 → ② 신용대출 단기 실행 → ③ 전세대출 즉시 상환 순으로 진행해야 금리·DSR 리스크를 최소화할 수 있습니다.

또한, 전세사기 피해자 불인정 판정이라도 추가 증빙 제출을 통한 재심청구를 병행하면, 향후 정부 특례상품(저리대출, 보증보험 지원)으로 전환될 가능성이 있습니다.