버팀목 전세대출 연장과 전세계약 갱신은 다릅니다 — 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때의 정확한 대처법

버팀목 전세대출 연장과 전세계약 갱신은 다릅니다 — 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때의 정확한 대처법

많은 세입자들이 버팀목 전세자금대출을 연장하면 전세계약도 자동으로 연장되는 것으로 착각하지만, 이는 전혀 다른 절차입니다.
전세대출의 연장은 단순히 “은행과의 대출 계약 연장”일 뿐, 임대인과의 임대차 계약 연장과는 별개입니다.
따라서, 대출 연장이 승인되어도 임대차 계약이 갱신되지 않았다면 법적으로 거주 보장이 유지되지 않습니다.

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■ 1️⃣ 전세대출 연장 vs 전세계약 연장의 차이

🔹 버팀목 전세대출 연장

• 주체: 은행과 임차인
• 절차: 대출 만기 1~2개월 전 연장 신청 → 소득, 보증금, 주택요건 등 재심사 후 승인
• 결과: ‘기존 대출’이 동일 조건으로 연장될 뿐, 임대차 계약 자체는 갱신되지 않음

🔹 전세계약 연장(임대차 갱신)

• 주체: 임대인과 임차인
• 절차: 계약 만료 6개월~1개월 전까지 ‘갱신요구권’을 행사하거나 임대인과 재계약
• 결과: 새로운 계약 기간(보통 2년) 시작, 법적 거주권 확보
• 주의: 계약 연장이 없다면 임대인이 계약 종료 통보 및 보증금 반환 의무 발생

👉 정리:
전세대출 연장은 ‘은행과의 약속’이고, 전세계약 연장은 ‘집주인과의 약속’입니다.
따라서 두 절차를 반드시 별도로 확인해야 합니다.

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■ 2️⃣ 집주인이 전세금 반환을 거부할 때의 단계별 대처법

전세계약이 만료되었는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 다음 절차를 순서대로 진행해야 합니다.

① 내용증명 발송

• 목적: 반환 요구 사실을 법적으로 남김
• 내용: 임대차계약 종료일, 반환 요청 금액, 입금 기한 명시
• 방법: 우체국 내용증명 서비스 또는 온라인 등기사이트 이용

예시 문구:
“2025년 10월 31일부로 임대차 계약이 종료되었으므로, 11월 10일까지 전세보증금 1억 원 전액을 반환해 주시기 바랍니다.”

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② 조정·합의 시도

• 기관: 주택임대차분쟁조정위원회 또는 법원 조정센터
• 효과: 소송보다 빠르고 비용이 적음
• 결과: 조정 합의 시 법적 효력 발생

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③ 전세보증금 반환소송 제기

• 전제조건: 계약 종료, 보증금 미반환 입증 가능해야 함
• 필요서류: 임대차계약서, 확정일자, 입금내역, 내용증명 사본 등
• 결과: 법원이 ‘보증금 반환 판결’을 내리면 강제집행 가능

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④ 가압류 신청

• 목적: 임대인이 재산을 처분하거나 은닉하지 못하게 함
• 대상: 임대인의 부동산, 전세보증금, 예금 등
• 시점: 소송 제기 전 또는 소송 중 신청 가능

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⑤ 강제집행(경매 등)

• 조건: 법원의 반환 판결 후에도 미지급 시
• 절차: 판결문을 근거로 임대인 재산에 압류·경매를 진행하여 회수

💡 실무 팁:
주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증보험에 가입되어 있다면,
HUG가 임차인에게 보증금을 먼저 지급하고 임대인에게 구상권을 행사합니다.
(단, 가입 시점에 유효해야 함)

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■ 3️⃣ 전세대출 연장 후 꼭 확인해야 할 사항

점검 항목확인 방법

임대차 계약 연장 여부	임대인과 서면 재계약 또는 묵시적 갱신 확인
확정일자 유효성	갱신 시 관할 주민센터 또는 법원 등기소 재등록
대출 연장 서류	은행의 연장 승인서, 보증기관 보증서 확인
임대인의 반환 의사	계약 종료 시점 6개월 전 협의 필수

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■ 4️⃣ 법률 지원 및 상담 기관

• 대한법률구조공단: 132 (무료 법률상담 가능)
• 주택임대차분쟁조정위원회: www.molit.go.kr/jtfc
• 법률구조공단 ‘주택임대차상담센터’ – 계약 종료, 반환소송 절차 상세 안내
• HUG 고객센터: 1566-9009 (전세보증보험 관련 문의)

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✅ 결론 요약

구분핵심 내용

전세대출 연장	은행과의 대출계약만 연장됨 (임대차 계약과 별개)
전세계약 연장	임대인과의 갱신 계약 필요 (법적 거주권 확보)
전세금 미반환 시	내용증명 → 조정 → 소송 → 강제집행 순으로 대응
필수 조치	확정일자 갱신, 계약서 확인, 법률기관 상담 병행