전세사기 피해, 임대인이 받는 월세 압류 방법과 절차
전세사기 피해가 발생했을 때, 보증금을 돌려받지 못한 임차인들이 가장 궁금해하는 부분 중 하나는 임대인이 받고 있는 월세를 압류할 수 있느냐입니다. 결론부터 말하면, 민사 소송에서 승소해 집행권원을 확보했다면 임대인의 월세채권도 압류 및 추심이 가능합니다. 이번 글에서는 전세사기 피해자가 임대인의 월세를 압류하는 방법과 절차를 구체적으로 설명합니다.
1. 임차권 등기명령으로 권리 확보
전세사기 피해자가 보증금을 보호하기 위해 가장 먼저 해야 할 일은 임차권 등기명령입니다.
- 임차권 등기를 하면 새로운 세입자가 들어와도 보증금을 청구할 수 있는 권리를 유지할 수 있습니다.
- 이는 임차인이 해당 주택에서 실제 거주하지 않더라도 법적으로 보증금을 반환받을 권리를 지킬 수 있는 중요한 장치입니다.
즉, 임차권 등기명령을 통해 권리를 확실히 확보한 후, 본격적인 법적 절차를 진행할 수 있습니다.
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2. 민사 소송 및 집행권원 확보
월세를 압류하려면 단순히 임차권 등기만으로는 부족합니다. 반드시 민사 소송에서 승소 판결을 받아야 합니다.
- 승소 판결문, 지급명령 확정 등은 법적으로 집행권원이라 부릅니다.
- 집행권원을 확보해야만 법원에 압류 및 추심명령을 신청할 수 있습니다.
따라서 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 신속히 민사 소송을 제기해야 하며, 소송 승소 후 강제집행 절차로 이어가야 합니다.
3. 월세채권 압류 가능 여부
많은 피해자들이 “임대인이 매달 받는 월세도 압류할 수 있나요?”라고 묻습니다.
- 보증금은 일정 범위 내에서 압류가 제한될 수 있지만, 월세는 임대인의 채권이므로 압류가 가능합니다.
- 법원에 압류 및 추심명령을 신청하면 임대인이 받는 월세를 제3자인 세입자로부터 직접 받아낼 수도 있습니다.
즉, 임대인의 임대수익(월세)도 채권으로 인정되기 때문에 강제집행 대상이 됩니다.
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4. 압류 및 추심 신청 절차
임대인의 월세를 압류하기 위한 절차는 다음과 같습니다.
- 민사 소송 승소 → 집행권원 확보
- 법원에 압류 및 추심명령 신청
- 임대인의 은행계좌, 월세, 급여 등 재산에 대해 강제집행 가능
- 법원 인가 후 채권자는 임대인의 월세채권을 대신 수령
이 과정에서 임대인의 재산 내역 파악이 필요하며, 은행 계좌나 부동산 등 다양한 자산에 대해 동시에 집행 신청이 가능합니다.
5. 유의사항: 최우선변제금 범위
다만, 주택임대차보호법에 따라 보증금 일부는 최우선변제금 범위로 보호됩니다.
- 일정 금액 이하의 보증금은 다른 채권자보다 우선 변제됩니다.
- 따라서 보증금 전액이 압류 가능한 것은 아니며, 일부 금액은 법적으로 보호될 수 있습니다.
이 점은 특히 다가구 주택이나 임차인이 많은 건물에서 중요한 변수로 작용합니다.
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6. 전문가 상담 필요성
다가구 건물의 경우, 임차권 등기 후 양도가 이루어졌거나 다수의 임차인이 얽혀 있다면 절차가 매우 복잡해집니다.
- 임차인이 단독으로 집행 절차를 진행하기 어려울 수 있습니다.
- 이 경우 변호사 상담을 통해 집행권원 확보, 월세 압류, 채권 추심까지 전문적인 조력을 받는 것이 안전합니다.
결론
정리하면, 전세사기 피해자가 임대인의 월세를 압류하려면 민사 소송 승소 후 집행권원을 확보해야 하며, 그 이후 법원에 압류 및 추심명령을 신청해야 합니다. 월세채권은 압류 대상이 되므로 보증금 반환이 불가능한 경우 실질적인 회수 수단이 될 수 있습니다. 다만, 법적 절차가 복잡하고 예외 규정이 있으므로 법원 집행과 또는 변호사 상담을 권장합니다.
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