전세 계약금 반환, 청년버팀목 전세대출 일부 승인 시 가능한가?

전세 계약금 반환, 청년버팀목 전세대출 일부 승인 시 가능한가?

청년 세입자들이 전세 계약을 체결할 때 많이 활용하는 제도가 바로 청년버팀목 전세자금 대출입니다. 하지만 계약 과정에서 예상과 달리 대출 전액이 승인되지 않고 일부 금액만 승인되는 사례가 종종 발생합니다. 예를 들어 전세 계약금 7천만 원으로 계약했지만, 실제 대출 심사 결과 5천만 원만 승인되는 경우가 대표적입니다. 이럴 때 계약서 특약에 따라 계약금 반환이 가능한지 여부가 중요한 쟁점이 됩니다.

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1. 계약 특약 해석이 핵심

많은 임대차계약서에는 “대출 거절 시 계약금 반환”이라는 특약이 포함됩니다. 문제는 “거절”의 의미를 어떻게 해석하느냐입니다.

• 임대인 입장: 대출이 0원으로 거절된 것이 아니고, 일부(5천만 원)가 승인되었으므로 “거절”이 아니라는 주장 가능
• 세입자 입장: 당초 계획했던 금액(7천만 원)을 대출받지 못하면 사실상 계약 목적을 달성할 수 없으므로 “거절”로 봐야 한다는 주장 가능

즉, 특약 문구가 모호하다면 해석에 따라 분쟁이 발생할 수 있습니다.

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2. 실무와 판례의 경향

부동산 실무에서는 신청액 전액이 나오지 않아 계약 목적이 불가능한 경우에도 사실상 대출 거절로 인정하는 사례가 있습니다. 법원 판례 또한 “대출 불가로 계약 목적을 달성할 수 없을 경우”에는 계약금 반환이 가능하다고 본 경우가 있습니다. 다만 계약서에 **“전액 미승인 시에 한한다”**라는 식으로 구체적 문구가 없는 경우에는 분쟁의 여지가 남습니다.

👉 결론적으로, 협의가 원만하면 계약금 반환이 가능하나, 임대인이 강하게 거부한다면 분쟁조정위원회나 법적 판단이 필요할 수 있습니다.

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3. 준비해야 할 서류

계약금 반환을 요구하려면 관련 증빙 자료를 철저히 준비해야 합니다.

1. 은행 발급 서류
   • 대출 승인 통보서 (승인된 금액 명시)
   • 신청액 대비 승인액이 축소된 사유 확인서 (은행 상담 시 요청 가능)
2. 계약 관련 서류
   • 임대차계약서 사본 (특약 내용 포함)
   • 계약금 송금 내역 (이체 영수증, 계좌 내역 등)
3. 추가 대응
   • 공인중개사에게 상황 설명 후 계약금 반환 요청 의사를 서면(문자, 이메일 등)으로 남겨두기
   • 추후 분쟁 발생 시 한국부동산원 분쟁조정위원회나 법원에 제출할 증거 자료로 활용 가능

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4. 대응 절차

1. 임대인과 1차 협의
   • 대출 일부 승인으로 계약 이행이 불가능하다는 점을 설명하고 계약금 반환을 요청
2. 중개사 통한 중재
   • 중개사가 개입해 특약 취지를 설명하고 합의 유도
3. 분쟁조정 신청
   • 반환 거부 시 한국부동산원 임대차 분쟁조정위원회에 조정 신청
4. 법적 대응
   • 최종적으로 민사소송을 통해 계약금 반환 청구 가능

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결론: 특약 문구가 모호할수록 증빙과 협의가 중요하다

“대출 거절 시 계약금 반환” 특약은 세입자를 보호하기 위한 장치지만, 대출 일부 승인이라는 상황에서는 해석이 엇갈릴 수 있습니다. 따라서 은행에서 발급받은 승인 통보서, 계약서 특약 사본, 송금 내역 등을 준비해 두는 것이 필수적입니다. 임대인과 원만히 협의하는 것이 가장 좋지만, 협의가 어려우면 분쟁조정이나 법적 절차를 통해 권리를 지킬 수 있습니다.