전세 계약 명의와 전세금 부담자가 다를 때 증여세 과세 여부 정리

전세 계약 명의와 전세금 부담자가 다를 때 증여세 과세 여부 정리

전세 계약을 진행하다 보면 계약 명의자와 실제 전세금을 부담한 사람이 다른 경우가 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 전세계약 명의는 남편으로 되어 있지만, 전세금 1억 원 중 시누이가 8천만 원을 부담하고 남편이 2천만 원만 납부했으며, 실거주자는 시어머니가 전입신고까지 한 상황이라면, 국세청은 이를 단순 금전 대여가 아닌 증여로 해석할 가능성이 있습니다. 이번 글에서는 이런 사례에서 증여세 과세 여부와 절세 방법을 정리해 보겠습니다.

---

1. 증여세 과세 기준

세법상 증여는 타인에게 무상으로 재산이나 이익이 이전되는 것을 말합니다. 전세금의 경우도 마찬가지로, 계약 명의자와 실제 전세금을 부담한 자가 다르면 증여세 과세 대상이 될 수 있습니다.

• 남편 명의로 계약을 했는데, 전세금 대부분을 시누이가 부담했다면, 전세금 반환청구권 역시 남편에게 귀속됩니다.
• 이때 국세청은 시누이가 남편에게 전세금 8천만 원을 무상 증여한 것으로 볼 수 있습니다.
• 따라서, 남편은 시누이에게서 증여를 받은 것으로 간주되어 증여세 과세 가능성이 생깁니다.

---

2. 실거주자인 시어머니의 영향

실제 거주자는 시어머니이며 전입신고까지 마쳤지만, 실거주자의 존재는 증여세 과세 판단과 직접적인 관련이 없습니다.

• 세법상 증여 여부 판단은 전세 계약 명의와 전세금 부담 구조를 기준으로 하기 때문에, 시어머니가 살고 있다는 사실은 증여세 발생 여부에 큰 영향을 미치지 않습니다.
• 즉, 세대 내 실거주자와 계약자, 금전 부담자가 불일치할 경우, 국세청은 주로 자금 출처와 반환 권리자를 중심으로 증여 여부를 따집니다.

---

3. 절세 및 증여세 회피 방법

증여세 과세 위험을 줄이려면 자금 흐름을 투명하게 증빙하는 것이 핵심입니다.

1. 차용증 작성
   • 시누이가 남편에게 단순히 돈을 빌려준 것이라면 반드시 차용증을 작성해야 합니다.
   • 이자 지급 내역까지 기록하면 단순 증여가 아닌 ‘금전 대여’임을 입증할 수 있습니다.
2. 전세 계약자 변경
   • 가능하다면 전세계약 명의를 시누이로 변경해 실제 부담자와 계약자가 일치하도록 하는 것이 가장 안전합니다.
3. 금전 거래 증빙 확보
   • 전세보증금 납부 계좌, 반환 계좌, 송금 내역 등을 명확히 기록해야 합니다.
   • 특히 추후 전세금이 반환될 때, 반환금이 시누이 계좌로 입금되도록 하면 과세 위험이 줄어듭니다.

---

4. 요약 및 권고

구분상황세법상 해석 가능성

계약 명의	남편	반환청구권 남편에게 귀속
전세금 부담	남편 2천만 원, 시누이 8천만 원	남편이 시누이에게 증여받은 것으로 해석 가능
실거주자	시어머니	증여 여부와 직접 관련 없음
절세 방법	차용증 작성, 계약자 변경, 금전거래 증빙	증여세 과세 위험 최소화

---

결론

전세계약에서 계약 명의자와 전세금 부담자가 불일치하면 국세청은 증여세 과세 대상으로 해석할 수 있습니다. 시누이가 대부분의 전세금을 부담했음에도 남편 명의로 계약을 체결했다면, 세법상 증여로 간주될 위험이 존재합니다. 이를 피하려면 차용증 작성, 계약자와 부담자 일치, 자금 흐름 증빙을 반드시 준비해야 합니다.

무조건 증여세가 발생하는 것은 아니지만, 세무 조사 시 불리하지 않으려면 사전 대비가 필수입니다. 따라서 가급적 빠른 시일 내에 세무 전문가 상담을 받아 구체적인 대응 방안을 마련하시길 권장드립니다.

 

 

 

부모 명의 전세계약, 자녀 전입신고 시 전세보증금보험 가입과 대항력

 

 

 

전세계약서 명의 변경과 전자계약서 작성 가능 여부 안내: 어머니 명의 전세계약서 재작성 및 전

 

 

 

전세계약 명의 변경 및 실거주 불일치 문제 완벽 가이드