전세 만료 전에도 임차권등기명령 신청 가능할까?

전세 만료 전에도 임차권등기명령 신청 가능할까?

집주인 사망·상속포기 상황이라면 오히려 미리 하는 게 안전합니다

전세 계약이 아직 끝나지 않았는데도 임차권등기명령을 미리 신청할 수 있는지 고민하는 분들이 많습니다.
결론부터 말하면, 전세 만료 ‘이전’에도 임차권등기명령 신청은 가능합니다.
특히 집주인 사망, 상속포기, 연락 두절 등으로 보증금 반환이 불안한 상황이라면 만기 직전에 미리 신청해 두는 것이 실무적으로도 더 안전한 선택입니다.

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1. 전세 만료 전에 임차권등기명령이 가능한 이유

임차권등기명령은 원칙적으로 “임대차가 종료됐는데 보증금을 돌려받지 못한 경우”를 전제로 하지만,
실무에서는 보증금 반환이 사실상 어렵다고 판단되는 경우 만기 전 신청도 받아주고 있습니다.

법원이 만기 전 신청을 인정하는 대표적인 사유는 다음과 같습니다.

• 계약 기간이 거의 종료 단계에 접어든 경우
• 임대인이 사망했거나 상속 절차가 진행 중인 경우
• 상속인 전원이 상속포기를 한 경우
• 임대인이 연락 두절·파산 등으로 반환 능력이 없는 경우

이런 상황에서는 만기 1~2주 전, 심지어 1주일 전 신청 사례도 매우 흔합니다.
법원은 임대차 종료 시점에 맞춰 효력이 이어지도록 결정을 내리기 때문에, 전세대출·보증보험 처리에도 문제가 되지 않습니다.

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2. 집주인 사망·상속포기 상태에서도 임차권등기 가능

임대인이 사망했다고 해서 임차권등기명령이 막히는 것은 아닙니다.
임대차계약은 원칙적으로 상속인에게 그대로 승계됩니다.

만약 상속인들이 모두 상속포기를 했다면,

• 최종적으로는 국가가 상속인 지위를 승계하게 됩니다.

중요한 점은,

“상속포기 상태라서 임차권등기를 못 한다”는 건 잘못된 정보라는 것입니다.

실무에서는 다음과 같이 처리합니다.

• 신청서상 임대인은 사망한 원래 집주인 명의 그대로 기재
• 첨부서류로
  • 사망 사실 증명서
  • 가족관계증명서
  • 상속포기 결정문(있는 경우) 제출

이렇게 하면 임차권등기명령 자체는 문제없이 진행됩니다.
이후 보증보험 이행청구나 소송 단계에서는 국가를 상대로 한 절차로 넘어가게 될 뿐입니다.

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3. 전세대출·보증보험 측면에서 왜 ‘미리’ 하는 게 유리한가

임차권등기가 완료되면 가장 큰 장점은 다음 세 가지입니다.

① 집을 비워도 권리 유지

임차권등기 후에는 전출·이사를 해도
대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.

② HUG 전세보증보험 이행청구가 쉬워짐

보증기관 입장에서는

• 임차권등기가 되어 있으면
• 세입자의 권리가 명확해져
  보증이행 심사가 훨씬 수월해집니다.

③ 전세대출(디딤돌·버팀목) 관리에 유리

은행 입장에서도 보증금 반환권이 등기로 고정되면
담보 안정성이 높아져 대출 연장·관리 과정에서 긍정적으로 평가됩니다.

그래서 최근 실무에서는
만기 직전 → 임차권등기명령 신청 → 결정·등기 완료 → 전세대출 연장 또는 HUG 이행 준비
이 순서를 권장하는 경우가 많습니다.

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4. 정리: 지금 상황에서의 핵심 포인트

• 전세 만료 이전에도 임차권등기명령 신청 가능
• 집주인 사망·상속포기 등 보증금 회수 불안 사유가 있으면 만기 1~2주 전 신청이 일반적
• 상속포기 상태라도 임차권등기 자체에는 법적 문제 없음
• 임차권등기를 먼저 해두면
  전세대출·전세보증보험(HUG) 처리에서 훨씬 안전

즉, 지금처럼 은행이나 보증기관에서
“임차권등기부터 진행하세요”라고 안내받았다면,
만기 전이라도 그대로 진행하셔도 전혀 문제가 없고 오히려 안전한 선택입니다.