직계존비속(부모-자녀 간) 전세계약 시 전세자금대출 가능 여부 총정리

직계존비속(부모-자녀 간) 전세계약 시 전세자금대출 가능 여부 총정리

직계존비속(부모-자녀 간) 전세계약 시 전세자금대출 가능 여부 총정리

전세자금대출을 고려하는 청년층이나 자녀 세대 중에서는
“부모님 명의 집에 전세로 들어가고 싶다”는 경우가 적지 않습니다.
하지만 금융기관과 보증기관(HUG, HF 등)은 직계존비속 간 전세계약을 통한 대출을 원칙적으로 제한하고 있습니다.
그 이유와 예외, 대안까지 아래에서 구체적으로 정리했습니다.

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✅ 1. 원칙: 직계존비속 간 전세대출은 불가능

부모, 자녀, 조부모, 손자녀 등 직계존비속 간 전세계약은 전세자금대출 대상에서 제외됩니다.

이유:

• 위장전입 또는 대출금 편법 이전(증여) 가능성이 높다고 판단되기 때문입니다.
• 실제 임대차 관계보다는 가족 간 자금 이동으로 악용될 여지가 있기 때문입니다.

📘 보증기관 공통 기준 (HUG·HF)

• 직계존비속 및 배우자 간 임대차계약은 원칙적으로 보증 불가
• 동일 세대원 또는 세대분리 여부와 관계없이 대부분 제한

따라서,
**“엄마 집에 전세로 들어가서 전세대출 받는 경우”**는
일반적인 청년버팀목대출, 중기청 전세대출, 우리전세론 등 정책금융상품으로는 승인되기 어렵습니다.

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✅ 2. 예외적으로 가능한 경우

아주 제한적인 사례에 한해, 다음과 같은 조건을 충족하면 예외 심사가 진행될 수 있습니다.

🔹 (1) 공동명의 주택의 일부 지분만 부모 소유인 경우

• 부모와 자녀가 공동명의로 주택을 보유하고,
  자녀의 지분이 50% 미만일 경우, 일부 보증기관에서는
  자녀를 임차인으로 인정하는 사례가 있습니다.

예시:
부 80%, 자녀 20% 지분 → 실거주용으로 인정되면 일부 은행에서 대출 검토 가능

단, 이는 은행 내부 정책 및 보증기관 심사 결과에 따라 달라질 수 있으며,
거의 예외적으로만 허용됩니다.

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🔹 (2) 실거주 목적이 명확하고 임대차 실체가 입증되는 경우

• 전입신고, 임대차계약서, 보증금 실제 입금 내역, 세금 납부 증빙 등이 완벽히 구비되어 있고,
  임대차관계가 형식적이지 않다는 점이 명확히 입증될 경우
  일부 은행에서 개별 심사를 진행하기도 합니다.

그러나 **보증기관(HUG/HF)**이 실거주 목적을 인정하더라도
내부 리스크 심사에서 대부분 거절되는 것이 현실입니다.

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✅ 3. 은행 및 보증기관의 주의 조치

일부 사례에서는 은행이 “가능하다”고 안내 후 대출을 실행하더라도,
**보증기관이 사후 점검에서 가족 간 거래로 판정하면 대출금 회수(즉시 상환 요구)**가 발생할 수 있습니다.

⚠️ 실제 사례:
부모 명의 주택에 전세자금대출 실행 → HUG 사후 점검에서 ‘직계존비속 거래’ 판정 →
보증 취소 → 대출 즉시 상환 요구

따라서, 가족 간 거래에서는
은행의 구두 안내만으로 진행하는 것은 매우 위험합니다.
반드시 보증기관의 공식 확인을 받아야 합니다.

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✅ 4. 가능한 대안

직계존비속 간 전세대출이 불가능한 상황이라면
다음과 같은 대체 금융수단을 고려할 수 있습니다.

🔹 (1) 무주택자용 전세자금대출 (제3자 명의 임대주택)

• 부모 집이 아닌 일반 임대주택을 대상으로
  청년버팀목, 중기청 대출을 신청하는 것이 가장 확실합니다.

🔹 (2) 주택담보대출 또는 신용대출 활용

• 부모 소유 주택을 담보로 주택담보대출을 받거나,
• 자녀 명의 신용대출을 활용해 보증금을 마련하는 방법이 있습니다.
  다만, 금리가 높고 상환 부담이 크므로 신중히 판단해야 합니다.

🔹 (3) 임대차계약 외 금융 지원 방식

• 부모가 자녀에게 차용증 기반의 무이자 또는 저리 대여를 해주고,
  향후 상환하는 방식으로 보증금을 마련할 수도 있습니다.
  (이 경우에도 세법상 증여로 오해받지 않도록 차용증 작성 필수)

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✅ 5. 핵심 요약

구분가능 여부비고

부모-자녀 간 전세계약	❌ 불가	직계존비속 거래 원칙적 제한
공동명의 주택 (자녀 지분 50% 미만)	⚠️ 매우 제한적 가능	은행 및 보증기관 개별 심사 필요
실거주 목적 명확 + 완전 독립 세대	⚠️ 가능성 낮음	보증기관 실사에서 대부분 거절
대체 수단 (주담대, 신용대출)	✅ 가능	다만 금리·상환부담 고려 필요

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결론

직계존비속 간 전세계약은 법적으로는 가능하더라도,
전세자금대출 측면에서는 거의 불가능합니다.
특히 부모 명의 집에 자녀가 전세로 들어가 대출을 받는 경우,
보증기관이 ‘위장전입 또는 편법 증여’로 판단하여 대출을 거절하거나 회수할 수 있습니다.

따라서 현실적인 접근 방법은
① 제3자 명의의 주택으로 전세 계약을 체결해 정책대출을 활용하거나,
② 주택담보대출·신용대출 등 다른 금융 수단을 검토하는 것입니다.

무리하게 가족 간 전세대출을 시도하기보다,
은행 상담과 보증기관 확인을 거친 뒤 안전한 대출 구조를 선택하는 것이 가장 현명한 방법입니다.