최초 8년 전세계약 체결, 2025년 만료 예정 시 계약갱신청구권 사용 가능 여부와 실무 가이드

최초 8년 전세계약 체결, 2025년 만료 예정 시 계약갱신청구권 사용 가능 여부와 실무 가이드

전세계약갱신청구권은 2020년 7월 31일 ‘주택임대차보호법’ 개정 이후 도입된 제도로, 임차인(세입자)이 정당한 사유가 없으면 2년 계약을 추가로 연장할 수 있는 권리입니다. 하지만 질문자처럼 최초 계약을 8년(장기)으로 체결한 경우 갱신청구권 적용, 집주인 연락 시기, 임차인 선제 연락 전략 등에 혼란을 겪는 사례가 많습니다. 아래에서 최신 법률과 현실 실무를 바탕으로 명확하게 답변합니다.

---

1. 8년 장기계약… 전세계약갱신권 사용 가능할까?

• 계약갱신청구권제 적용 여부는 “최초 계약일”이 아닌, “2020년 7월 31일 이후 존속 중인 계약”인지가 기준입니다.
• 즉, 2020년 7월 31일 이전에 체결된 장기임대차(예: 2017년 11월~2025년 11월, 8년)라도,
  • 2020년 7월 31일 개정 법 시행 당시 “효력이 진행 중”이었다면, 만료(2025년 11월)에 갱신청구권 행사 요건이 남아있는 것으로 간주될 수 있습니다.
• 계약갱신청구권은 보통 ‘2년+2년’ 보호가 규범이지만,
  • 장기계약(4년, 8년 등)은 별도 특약이 없이 법령과 충돌하지 않는 한
  • 갱신요구권은 1회 행사 자격을 그대로 인정하는 사례가 많습니다(법원 판례·국토부 유권해석 유사 안내).

“8년 계약도 만료 시점에서 갱신청구권 행사 가능:
법 시행 이후 기존 장기계약도 ‘적용’ 대상임으로, 2025년 11월 만료 시 별도의 행사 기회가 남아 있다.”

• 단, 계약서 특약사항이나 예외 사유(법령과 달리 계약갱신 제한을 명확히 한 문구, 임대인 사유 실제 소유권 변동 등)에 따라 실무 적용은 변동될 수 있습니다.

---

2. 집주인 연락 시기와 임차인 전략

• 집주인은 만료 6개월~2개월 전까지 계약갱신 여부를 통지해야 하며, 미통지 시 임차인은 임대차 만기 1개월 전까지 계약갱신청구권을 쓸 수 있습니다.
• 임차인 역시 ‘갱신 의사’를 서면(문자·카톡·이메일 등 증거 남는 방식)으로 행사하면 법적 효력이 생깁니다.
• 실제로는 만료 2~3개월 전 ‘집주인/공인중개사’가 주로 연락하는 사례가 많으나,
  • 상대방의 연락이 없을 경우 임차인 스스로 만기 1개월 전까지는 반드시 갱신청구권 의사표시를 해야 합니다.

---

3. 갱신청구권 사용 절차 및 실무 팁

• 집주인 연락이 없어도, 임차인이 “계약갱신의사 통지” 문자/서면 발송
  • 예시: “2025년 11월 전세계약 만료에 따라 갱신청구권을 행사합니다. 동일 조건으로 2년 연장 의사 있습니다.”
• 증거자료는 갈등 예방에 중요(전자증거 및 캡처 보관)
• 집주인 연락 시, 임대차계약서 특약·갱신제한 사유 꼼꼼히 재확인

---

4. 거절 및 예외 사례

• 임대인이 실거주 예정, 소유권 변동, 정당한 갱신거절 사유(법상 열거된 예외사항) 등에 해당할 경우 거절 가능
• 명확한 사유가 아니라면, 임대인은 원칙적으로 계약갱신청구를 막을 수 없음

---

5. 자주 묻는 질문(FAQ)

Q. 8년 장기 계약인데 갱신청구권 행사되나요?
→ 네, 법 시행 당시 존속 중이고 요건 충족 시 행사 가능합니다.

Q. 집주인 연락 없으면 먼저 연락해야 하나요?
→ 만기 1개월 전까지 임차인이 서면 통지하면 법적 효력 인정.

Q. 2년만 연장 가능한가요?
→ 맞습니다. 전세계약갱신청구권은 2년 연장 1회가 기준입니다.

---

결론

최초 8년 전세계약도 ‘2020년 7월 31일’ 이후 존속 중이었다면, 임차인은 만료 시점에 계약갱신청구권을 ‘1회’ 행사할 수 있습니다.
집주인의 연락에 앞서 만기 1개월 전까지 반드시 서면으로 의사를 밝혀두시고, 갱신거절 예외는 철저히 확인하세요.
마음 놓고 법적 권리를 행사하시기 바랍니다!